乔瑞庆：房价上涨不过是投机者借势炒作

　　2015年将要过半，这半年来杭州楼市销售纪录被一破再破，积压已久的库存难题也有松动迹象。楼市回稳的前景可期，开发商的目光又开始瞄向了豪宅项目。（6月23日《每日经济新闻》）

　　“不是我不明白，这世界变化快”，崔健的这首《不是我不明白》应该唱出了很多人的心声。是啊！即使你是一个明白人，面对快速变化的世界，也会迷茫。2014年7月23日，一篇关于杭州部分区域房价腰斩的报道，让房地产界为之震惊，也让国人对房价颓势看得更为真切。然而，时隔不到一年，杭州楼市已经由冷转热，曾经的阴霾已经被暖阳代替。从去年7月23日到今年6月23日，也仅仅11个月！曾经关于杭州楼市库存消化周期高达16个月的判断，成为了一个笑话！

　　行情变好的不仅仅是杭州。深圳的行情更好，其房价涨势之猛不亚于前几年楼市最火之时。深圳的房价上涨还带动了东莞、惠州等周边城市的房价。北京、上海的房价似乎看到了楼市骄阳，也蠢蠢欲动。有数据显示，5月，上海新建商品住宅环比涨幅达2.6%，创27个月涨幅新高，北京新房价格环比涨幅1.4%，二手房环比上涨4.3%。

　　面对房价上涨，有人说这是股市火爆的必然结果。股市疯牛，炒股挣了钱，就要买房子。这个说法禁不起推敲。如果说房价上涨是由于炒股的赚钱效应，那么房价上涨的就不应该仅仅是一线、二线城市，三、四线城市，甚至一些县城的房价都应该涨。因为本轮股市疯长，赚到钱的不仅仅是一、二线城市的股民，三、四线城市的股民也有不少赚钱的。既然一、二线城市的股民赚钱之后会要买房子，那么三、四线城市的股民也会这么做。既然股民买房能拉上房价，那么大部分城市的房价都会呈现出上涨势头。可事实上，三、四线城市的房价还是有下行压力。

　　此外，一、二线城市的投资机会要远多于三、四线城市。考虑到投资渠道少，三、四线城市股民赚钱后投资买房的概率要高于一、二线城市的股民。基于这个逻辑，股市赚钱效应对房价的拉升首先会表现在三、四线城市，而非一二线城市。现在房价首先上涨的是一、二线城市，而非三、四线城市，并且三、四线城市还存在下行压力，说明本轮房价上涨和股市疯长无关，至少可以说二者关系不大。

　　真正让一、二线城市房价上涨的是投机客的炒作行为。降息、降准、“9.30”新政、“3.30”新政，已经形成了管理层支持房地产发展的心理预期。这个心理预期让民众对房价不再看跌。这给了投机客炒作房价的坚实基础。然而，仅仅有这个基础还不够，还需要有认同房价上涨的条件。一、二线城市无异具有这样的条件。这个条件就是一、二线城市住房需求量大。考虑到城镇化的推进，城市人口的不断增加，大城市的住房需求是旺盛的。尽管这个需求仅仅是没有支付能力的住房需要，但从炒作的角度看，这已经足够。因为大多数人会错误地把城市新增人口和住房新增需求等同起来。再加上股市疯长所形成的赚钱效应，为投机客炒作房价又提供了保护色，此时炒作房价成了绝佳时机。

　　投机客炒作拉升的高房价和住房真实需求形成的高房价二者有本质不同。前者依然是房价的畸形升高，后者才是房地产健康发展的体现。本次部分城市的房价上涨不过是投机客借势而为的疯狂炒作，不过是房价非理性繁荣暂时中断后的继续，与房地产健康发展无益。