房价与地价你追我赶 一线城市调控目标难完成

土地热卖、调控升级、精装分拆、以房养老、自住型商品房、小产权转正……这些陌生或熟悉的词汇,谱写了2013年中国楼市的奏鸣曲。这一年,绝大多数城市房价依旧延续着“边调控边涨价”的规律。开发商一再声称自己不再是暴利行业,但却勇敢地在各地争抢“地王”。面粉贵过面包了,面包还在限购中。五味杂陈,一间房子仍是希望与绝望的混合载体,有房的和没房的,都在期待着楼市2014的变革。

失控的调控目标

2013年楼市,以土地市场的热闹开局。仅1、2月份,北京土地成交额已达230亿元,超过2012年全年土地出让金收入的一半。在此背景下,2月20日,国务院会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施,即史上最为严厉的“国五条”,正式拉开了新一轮楼市调控的序幕。

“国五条”出台后一个月,各地细则纷纷落地,北京版“京五条”将调控政策执行得最彻底。4月1日,是新旧政策的节点,之前没赶上完成交易的二手房主,不得不缴纳20%的个人所得税,二手房市场因此短暂遇冷。不过,从来是“上有政策下有对策”,“聪明”的房产经纪人想到了合理避税的方法,一场轰轰烈烈的假“离婚潮”于是上演了。

“聪明”的不只是房产经纪人,开发商们更不逊色。为了规避“限价”,开发商们一起玩起了“精装分拆”的游戏,即买房人在签购房合同交首付的同时,还必须交一笔几十万的装修费,说白了,就是曲线涨价。

直到10月23日,北京出台以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”,叫停了“精装分拆”的违规销售办法。各地也纷纷出台加强版调控政策。不过,这一轮轮的调控之手,并没能把全国大多数城市的房价按下去,北上广深连续3个月房价同比上涨超过20%。包括21世纪不动产、中原地产等多家机构断言,一线城市今年无法完成房价调控目标。

开发商玩命拿地

地王,这一一度被人渐渐淡忘的词汇,在2013年再次为购房人所熟悉。而每一次地王的诞生,都会让周围的开发商窃喜,“地价都这么高了,我的房子总不能卖不过地价吧。”在开发商眼中,只要旁边有高价地拍出,就相当于坐等着收钱。

尽管住宅用地价格上限早就明确溢价率不得超过50%,到达上线后需要配建保障房或自住型商品房面积;在北京,预售项目的拟定售价也被约定。但这些明显限制了开发商利润的规定,却依然无法熄灭房企拿地的积极性。

中原地产研究中心统计显示,2013年一线城市卖地收入突破5000亿元,暴涨150%,上海一个城市就突破了2000亿元。

谁在“激进”?这不是难解的秘密。这一年,一向主打三、四线城市的恒大集团,不仅拿下北京限价房、自住型商品房用地,还在上海、南京等城市频频出手拿地;绿地更是一口气在北京拿下15宗地块;万科在全国的拿地总额突破778亿元,其中收入北京10宗地块后还没有收手的意思。