房价飙升的“罪魁”——土地没被善用？
《经济学人》称，如果经济学家们说了算，纽约的中央公园很快就会被铲平，盖起高楼。
近日，英国《经济学人》杂志的封面报道，将政府对土地的限制政策与大都市飙升的房价建立了联系，引来多个国家的经济学者和市场观察人士频频颔首，表示“深有同感”。此类研究自成一派，认定房价疯涨不是因为土地短缺，而是因为土地没有得到善用。该媒体称，如果每家每户占一英亩（约合0.4公顷）的土地，仅得克萨斯州就能装下所有美国人。
不是没有地，而是不让用
当蜗居北上广的中国消费者羡慕蜗牛“生来有个家”的时候，全球很多都市的年轻人也有同样的辛酸。过去10年，香港不动产价格上涨了150%，伦敦市中心Mayfair住宅的价格达到每平米5.5万英镑（约合人民币51.7万元），纽约曼哈顿1平方英里（约合259公顷）的地价达到165亿美元（约合人民币1022亿元）之高。
《经济学人》认为，即便在伦敦、纽约这样拥挤的大城市，土地的稀缺也是人为造成的。关于建筑高度和密度的规定限制了房屋供给，进而导致了房价飙升。
伦敦政治经济学院最新的报告指出，伦敦西区的用地限制政策导致写字楼的价格暴涨8倍。米兰和巴黎也面临相似问题，商业地产价格上浮300%。无法建造新的办公物业使写字楼租金只涨不跌，土地拥有者从中获得暴利。
20世纪，交通通勤的花销减少了城市的吸引力。到了21世纪，数字革命让城市重获生机。依靠知识经济推动的行业，比如互联网和金融行业，需要雇员分享想法和经验，缔造了像伦敦、纽约、旧金山这样的经济和人口集中的大都市。
但这些城市并不具备从前城市拥有的容纳能力和空间。其中的原因是19世纪末期的前车之鉴：不受约束的城市发展，催生了犯罪率上升和疾病的传播。
在过去100年中，土地使用的规章制度越来越多，想要获得一块地的建筑审批，比在雨天打到出租车还难。比如伦敦严格限制在圣保罗教堂周围兴建新建筑，以防遮挡这座著名古迹的景观。谷歌公司打算在其硅谷园区内兴建住宅，没有获准，理由是居民可能会饲养宠物，进而干扰附近野生猫头鹰的生活。
不过，严格的审批并非只带来麻烦，也是维护公共场所和城市遗产的最可靠方法。《经济学人》称，如果经济学家们说了算，那么纽约的中央公园很快就会被铲平，盖起高楼。
土地政策影响经济
米尔斯是美国西北大学的房地产与金融学荣誉教授，他近日发表的研究成果再次证明，严格的土地用途管制与高房价存在相关性。这项研究汇集了美国268个城市2006年房价高峰期之前的数据，发现“严格的土地使用规定是1992～2006年美国房价大规模飙升的重要原因”。
房价受很多因素的影响，比如信贷市场状况、人口密度、当地经济特点、社会经济因素、人口结构、地理条件的限制，以及开发商的市场影响力等等。而政府对土地利用规划的限制无疑是一个重要因素。英国智库“代际基金会”认为，从长期来看，政府政策影响房价几乎是无需论证的确定结论。
简单来说，兴建新房的手续越简单，房价就越低，反之则越高。英国是全球土地限制最多的国家之一，随着时间的推移，这些限制越来越复杂，近30年来，英国新建住宅的数量少于任何欧洲国家。因此，该国的住房存量是西欧国家中最少的。
而对买房和租房的人来说，这里的住房成本已跻身世界最高水平。根据最新估计，英国平均房价的35%直接来自规划限制，在伦敦，这个数字更加惊人。
土地开发不完善带来的影响作用在每个消费者身上。高房价迫使蓝领工人搬到房价更低、更偏僻的区域。据调查，如果不是限制政策存在，旧金山湾区的规模应是今天的5倍。这笔没有实现的经济效益，数目庞大到让人咋舌。《经济学人》称，如果除掉所有人为的城市化限制，美国的GDP增长率应在6.5~13.5%之间，最多将增加两万亿美元（约合人民币12.4万亿元）的收入。
全球都为买房愁
美国土地利用政策专家温德尔·考克斯告诉法国网站tif Liberté，住房是当代西方家庭最庞大的支出。
博客网站catallaxyfiles也指出，自20世纪80年代以来，澳大利亚的房价一直行走在上升轨道上，速度遥遥领先于通货膨胀率和工资的涨幅。
2014年6月，澳大利亚境内的住宅中间价是55.4万美元（约合人民币343万元），只有当住宅中间价与家庭收入平均值的比率在3.0以下时，房价才被认为是合理的。在澳大利亚，这个比率已超过6.0，悉尼等大城市甚至向9.0逼近。
相比之下，美国休斯顿的住房中间价只有18.5万美元（约合人民币114.6万元），亚特兰大地区的也只有15万美元（约合人民币93万元）。
澳大利亚央行近期表示，从1970年以来，该国“住宅价格的累计涨幅已超过建筑成本的两倍”，个中原因归罪于土地成本和政府审批。
学者鲍勃·戴撰文指出，澳大利亚南部的新地块差不多是16万美元（约合人民币99万元），而30年前的单位地价算上通胀率仅相当于今天的1.5万美元。而建筑成本几乎没有增加。
澳大利亚并不缺土地，根据市场研究机构Demographia的统计，该国只有0.25%的土地被用于城市建设，澳大利亚的人均可耕地面积是世界上最多的，也不面临城市化占用耕地的风险。由于土地政策不合理，该国经济已被扭曲—居民的资产几乎全部投入房市，商业难获融资。而因为买不起房，年轻人延迟生育，又造成了澳大利亚劳动力危机等问题。
鲍勃·戴认为，解决的方法很简单：放开城市中心以外的土地使用权限制，市场的力量就会完成自我修复。
考克斯透露，在美国，用于支付房产的财富约为20万亿美元，这笔钱本可转换为借贷资本。由此可见，如果房地产市场运行无序，就会阻碍经济。美国的信贷紧缩就与房价的膨胀有关。后者则是政府通过土地审批限制城市化规模政策的直接结果。
而人为造成的房价攀升以及政府对土地的限制政策，给借贷双方释放了不良信号，导致了不合理的投资决策。（张慧）