房企迎降息春风酝酿涨价 部分房企已取消优惠

    编者按

    10月，中国经济延续弱增长与低通胀格局，最新汇丰PMI数据也不容乐观。

    降息对于降低企业融资成本，缓解实体经济困境可以起到正面影响。对此，我们从房地产、钢铁等行业来分析其效果，看看是否点燃了“冬天里的一把火”。

　　“9·30房贷新政”余音未了，央行降息被指“冬天里的一把火”

　　11月21日晚间，央行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　中原地产首席分析师张大伟分析称，如果以周期20年贷款100万元的购房者为例，贷款基准利率下调将使其月供减少234元，合计20年可以减少5万余元的利息支出。“对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市9折将成为主流，甚至有出现85折或者8折的可能性。”

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，降息首日，我爱我家北京、上海、天津、太原、南京、杭州、苏州、武汉、长沙、南昌、成都和南宁等全国12个城市公示的二手房业主和购房客户到店咨询量与上周六（11月15日）相比普遍增长五成以上，到店房源委托和需求登记量与上周六相比普遍增长约5%左右。其中以北京为例，周六当天，业主到店咨询量，比上周增长了140%，客户到店咨询量，比上周增长了95%。

　 　大幅降低按揭成本

　　市场还是迅速激起了浪花。降息后的第一天，房产经纪人李毅（化名）带了三组客户看房子，这个周六对他来说异常忙碌，但也有点烦心。

　　“怎么去说服业主别冲动涨价，真是个难题。”在李毅看来，从“9·30房贷新政”到前一天的央行降息，他所在的北京东四环百子湾区域的二手房市场，很多在售业主开始按捺不住，“价格太高其实会让客户外流，选择更靠近三环的一些小区。”

　　降息之后的48小时，对于同样处于房地产这条生态链条上的开发商，显然要比二手房业主冷静许多。“当前首要任务还是加速去化，暂时不会调价。”北京一家房企营销总监对记者表示，在其看来，政策对于购房者信心的支撑会逐渐转化为购买动力。但值得注意的是，对于一些业绩完成较好的企业来说，利好频出刺激了其涨价。

　　随后，记者走访了北京数个在售楼盘，最直观的感受便是售楼处热闹了起来。“这个周末来看房的人的确比之前多了很多，在关心价格的基础上大家也很关心首套房的利率折扣。”位于通州区的华远某项目的销售人员告诉记者。

　　就在同一天，北京朝阳区的某项目开盘，户型主要集中在37~46平方米和80~107平方米，小户型均价为20800元/平方米，大户型为23000元/平方米，现场到访的客户大约在150组，而实际开盘套数为70余套。

　　“本次降息和"9·30房贷新政"将形成叠加效应，对已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本，形成双重利好影响，促使这部分需求持续入市，形成对楼市进一步托举的效应。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从目前起到春节前，乃至2015年，改善型需求的持续入市将可以预期，本轮降息很可能点燃楼市冬天里的一把火。

　　 部分房企取消优惠

　　近日，记者从部分房企处获悉，一些在售项目目前有降低优惠的打算。

　　“目前整体项目去化情况比较好，而且公司的年底目标基本上也完成得很好，所以接下来推出的房源优惠就不会像之前那么大了。”上述北京某高端项目营销负责人对记者表示，未来新推的房源也有涨价的可能性。

　　据《中国证券报》报道，受销售向好的影响，近期全国热点城市部分房企发布了“涨价令”，其主要内容在于，取消优惠措施、推出高端房源，甚至直接上调价格等。涨价行为目前仅限于一线城市和热点城市的部分区域。

　　亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，“不管是降息还是 "9·30房贷新政"，其实都是对购房者信心的支撑，但能够支撑房企从降价到平价再到涨价，最坚实的支撑还是成交量，光凭预期是不能涨价的。”

　　此次政策的叠加效应能带来多少实际成交量还有待观察，但从“9·30房贷新政”后房企交出的成绩单来看，其业绩已有所改观。中原地产市场研究部统计数据显示，目前公布10月销售业绩的上市企业已经达到35家，包括万科、保利、绿城、恒大和融创等，这35家企业“银十”明显比“金九”表现更好，合计35家10月单月销售业绩为1747亿元。环比9月份的1523亿元，增幅达到14.7%。

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    ·区域影响·

    京津部分楼盘到访量陡增 仍面临库存压力

    11月21日，央行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这让处于调整期的楼市，嗅到“暖冬”气息。

    昨日（11月23日），京津地区多个楼盘销售人员对记者表示，降息消息传出后，咨询电话比往常多。一些开发企业，也在借机走量。

　　业内普遍认为，此次降息可以刺激房地产加速复苏。新城控股高级副总裁欧阳捷对记者表示，降息对于刚需群体入市，会带来积极作用，但由于此次降息幅度较小，不足以使楼市产生爆发性增长。

　 　部分楼盘到访人数增加

　　北京顺义区一刚需项目置业顾问告诉记者，“9·30房贷新政”已刺激了楼市，降息又加大了利好面。除了政策上的利好之外，该楼盘也在搞促销活动，力求年底前集中签约走量。

　　中原地产首席分析师张大伟算了一笔账。他说，以贷款100万，20年为期限计算，如果按照基准利率计算，购房者相比之前每月可减少月供234元，20年可以减少5余万元的利息支出。

　　除了北京之外，天津楼市也有所回暖。万科天津某项目的销售人员告诉记者，自从“9·30房贷新政”后，来售楼处咨询的购房者明显多于以前，目前开发商推出多重优惠活动。

　　华润天津某项目的销售人员表示，天津的房地产政策越来越放松，从放开限购到 “9·30房贷新政”，再到目前的降息政策，楼市在升温。降息后，售楼处的到访人数明显增加。

　　张大伟表示，部分地方楼市有企稳迹象，在降息的影响下难免出现回暖现象。虽然10月公布的房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比上行。在这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。

　　 仍面临库存压力

　　机构的最新统计数据也表明，降息直接刺激了购房者神经。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，降息首日，12城市的二手房业主和购房客户到店咨询量与上周六（11月15日）相比，普遍增长五成以上，到店房源委托和需求登记量上涨约5%左右。

　　上述机构统计数据显示，以北京为例，11月22日，业主到店咨询量，比上周六 （11月15日）增长了140%，客户到店咨询量，也比11月15日增长了95%；业主房源到店委托登记量，比11月15日增长3.4%，客户买房需求登记量登记量比11月15日增长5.6%；北京区域11月22日全天的4008电话咨询量比11月15日增长了17%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对记者表示，随着“9·30房贷新政”、公积金新政，以及各地不同程度的引导需求入市、去库存举动的铺开，本轮楼市调整各层面的托市举动已对市场产生相应影响。

　　不过，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于大多数城市而言，尽管会出现一波放量的成交行情，但楼市仍面临去库存压力。此时，开发商不宜借机捂盘惜售、炒作楼市“买涨不买跌”等现象，应利用政策利好的“窗口期”，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，尽快回笼资金减轻企业资金面压力。

    ·房企融资·

    行业净负债率高企 中小房企融资成本难降

    对于高负债的房企而言，央行的意外降息犹如及时之雨，但并非所有房企都能获益。

    克而瑞最新数据显示，截至三季度末，A股139家房企净负债率为101.34%，季度同比、环比分别上升23.5个百分点和1.38个百分点，行业净负债率仍处于历史最高位。其中，“招保万金”四家大房企平均净负债率仅为62.45%，但120家小房企的净负债率却高达109.47%。

　　11月23日，多位业内人士向记者表示，由于此次央行采用“非对称降息”，特别是金融机构存款利率上浮区间的上限由1.1倍基准利率上调整至1.2倍，银行的实际资金成本并没有降低。在开发贷款紧俏的背景下，大多数中小型房企融资成本或“不降反升”，而信誉良好的大型房企能受惠于降息带来的融资成本下降，马太效应愈发明显。

　　 中小房企融资成本难降

　　拥有多年银行工作经验的礼德财富CEO洪凯彬告诉记者，“降息对于降低房企融资成本有直接帮助，但由于今年银行大幅收紧房地产开发贷，大多数中小房企根本拿不到贷款，因此这次降息对它们带来的影响微乎其微。”

　　新城控股高级副总裁欧阳捷也表示，由于今年银行将绝大部分的开发贷款额度投向前100强的房企，大多数中小房企根本无法拿到开发贷，因此以信托、基金为代表的社会自筹资金成为他们获取资金的最重要渠道。

　　国家统计局数据显示，今年1~10月份，房地产开发企业到位资金为10万亿元，同比增长3.1%。其中，企业自筹资金约为4.2万亿元，占比为42.1%，定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金约为3.98万亿元，占比为39.7%，国内贷款约为1.77万亿元，占比仅为17.7%。

　　欧阳捷注意到，虽然央行降息有助于舒缓流动性压力，但由于此次降息是非对称降息，实际执行的存款利率应该基本与降息前相当，贷款利率的下降将压缩银行利差。在利润受挤压的情况下，银行会更重视资产质量，预计资产负债表不佳的中小房企将被银行挡在门外。

　　洪凯彬认为，大多数无法从银行获取贷款的中小房企，央行此次降息难以降低他们从社会融资渠道获取资金的成本。

　 　大型房企融资优势明显

　　虽然中小房企难获银行青睐，但对于财务稳健的大型房企，本轮降息无异于“如虎添翼”，将进一步巩固强者恒强的格局。

　　克而瑞研究发现，截至三季度末，A股139家房企一年内到期短债创新高至4117亿元，较年初上升了23%，行业现金短债比为0.89，这意味着越来越多的房企账面现金并不足以覆盖短期债务。其中，大型房企现金短债比上升至1.75，财务结构明显优化，中小房企仅有0.7，财务状况进一步恶化。

　　“随着银行更重视资产质量，这些财务稳健的大型房企将优先获得贷款，也成为本轮降息的受惠者。”欧阳捷告诉记者。

　　国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓向记者表示，随着房企再融资的放开，上市房企可通过股权融资，重构财务杠杆并优化负债结构，加上银行信贷成本降低，大型房企的融资优势将愈发明显。（来源：每日经济新闻 尚希 王杰 区家彦）