前三季度江西省房地产开发市场总体平稳，销售下降
2014年前三季度，在全国房地产市场转冷的大背景下，江西房地产开发总体运行平稳，投资增幅稳中有升、施工规模不断扩大、房屋供应逐渐提速、土地购置持续增长、资金到位情况良好，呈现“四升两降”的特点，后期走势仍需密切关注。
一、四大指标同比增长
1、房地产开发投资小幅回升
前三季度，全省房地产开发投资完成951.63亿元，比上年同期增长14.8%，增速较1—8月回升0.7个百分点，较上半年回升4.2个百分点。全省房地产增速高于全国12.5%的平均增速，位居全国第18位，中部第三。
图一 2014年1-9月全省房地产投资情况
从今年前9个月的房地产开发情况看，江西房地产开发投资增速受限购、限贷等政策的影响波动较大（如图一）。2014年初，随着“国五条”等房地产市场调控政策的继续施行，全省房地产市场趋向平淡，1-2月房地产开发投资增速为14.4%，比2013同期增速下降近3.7个百分点，比2013年年末21.1%的增速下降了6.7个百分点。其后，全省房地产市场继续趋冷，投资增速也不断下行，1-5月份跌至全年最低点，增速仅为6.4%，比2013年同期下降12.6个百分点。进入7月份，江西省逐步放开限购，7月14日，南昌市城区除东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区四个中心城区外，取消住房限购，随后又于8月11日在全市城区范围内全面放开住房限购政策，下半年后全省房地产投资开始回升，并逐渐趋稳。
分工程用途看，住宅、商业用房投资增速加快，其他类型投资增速回落。前三季度，全省住宅投资687.66亿元，增长22.2%，增速比1-8月加快0.3个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为72.3%，同比提高3.4个百分点。非住宅类投资263.98亿元，比上年同期下降0.9%。其中办公楼投资42.67亿元，下降42.9%；商业营业用房投资145.31亿元，增长35.7%，增速比1-8月加快7.2个百分点；其他房屋投资76.00亿元，下降9.9%，较1-8月回落3.5个百分点。
分地区看，全省除景德镇和新余两市开发投资比上年同期下降外，其余9个设区市呈均增长态势，其中九江、萍乡和鹰潭三市前三季度房地产开发投资增速最快，分别增长88.2%、66.0%和42.2%。省会南昌市房地产开发投资由负转正，前三季度房地产开发投资287.65亿元，增长0.2%。
2、施工规模不断扩大
前三季度，全省房地产开发企业房屋施工面积12563.86万平方米，增长23.1%，增速较1-8月上升0.8个百分点，比上半年上升3.3个百分点。其中住宅施工面积9370.41万平方米，增长20.0%；办公楼施工面积455.21万平方米，增长45.9%；商业营业用房施工1613.79万平方米，增长30.1%；其他房屋施工面积1124.46万平方米，增长33.4%。
今年年初，全省房地产新开工面积大幅下降，至8月才止降为增，前三季度，房地产开发新开工面积2613.50万平方米，增长6.1%，增速较1-8月上升2.6个百分点。分用途看，前三季度，住宅新开工面积2002.56万平方米，增长6.4%，占同期商品房新开工面积的76.6%；办公楼新开工面积65.88万平方米，下降0.3%；商业营业用房新开工面积331.12万平方米，增长7.8%；其他房屋新开工面积213.94万平方米，增长2.9%。
3、房屋供应逐渐提速
随着限购的逐渐放开，全省房屋供应逐渐提速，竣工面积持续增加，房屋竣工率有所提高。前三季度，全省房地产开发房屋竣工面积1303.23万平方米，增长18.9%，增速较1-8月提高5.7个百分点。全省房屋竣工率为10.4%，较1-8月提高0.8个百分点，较上半年提高1.8个百分点。其中，住宅竣工面积1050.61万平方米，增长21.3%，占同期商品房竣工面积的80.6%；办公楼竣工面积16.68万平方米，增长31.6%；商业营业用房竣工面积186.86万平方米，增长16.0%；其他房屋竣工面积49.09万平方米，下降11.9%。
4、资金到位情况良好
前三季度，全省房地产开发资金情况较好，本年实际到位资金合计2163.05亿元，增长19.8%，增速较1-8月提高1.6个百分点。其中上年末结余资金661.95亿元，增长36.5%，占全部到位资金30.6%；本年资金来源1501.10亿元，增长13.7%，占全部到位资金69.4%。在本年资金来源中，国内贷款208.16亿元，增长31.2%；企业自筹资金491.41亿元，增长23.9%；定金及预收款399.99亿元，下降9.2%；个人按揭贷款249.69亿元，增长8.9%。
二、两项指标有所下降
1、市场平淡，销售下降
虽然限购已经逐步放开，但信贷紧缩、房地产税等调控政策的影响犹在，市场观望气氛浓厚，全省商品房销售平淡，呈持续下降态势。前三季度，全省商品房销售面积1817.99万平方米，下降1.4%，呈持续回落态势。和去年同期增长33.4%的火爆势头相比反差巨大。
从房屋性质看，现房销售情况尚好，期房销售呈负增长。前三季度，全省现房销售面积289.20万平方米，增长4.8%，占全部房屋销售面积的15.9%；期房销售面积1528.79万平方米，下降2.5%，占全部房屋销售面积的84.1%。现房销售良好主要是刚需较强所致，期房销售不佳显示购房者投资意愿下降。
从房屋用途结构看，各种类型房屋销售均呈下降态势。前三季度，全省住宅销售14.71万套，面积1669.25万平方米，下降0.3%；办公楼销售面积31.38万平方米，下降1.7%；商业营业用房销售面积97.78万平方米，下降12.6%；其他房屋销售面积19.58万平方米，下降26.1%。
从住宅销售分户型看，前三季度，90平方米以下住宅销售197.89万平方米，下降27.2%；90-144平米住宅销售1472.97万平方米，增长2.6%；144平米以上住宅销售147.13万平方米，增长8.3%。数据显示，改善性住房是今年市场销售的主体。
2、景气指数继续下行
前三季度，江西房地产开发景气指数（简称“赣房景气指数”）96.37点，比去年同期下降1.10点，总体处于不景气区间。构成赣房景气指数的6个分类指数中，除商品房施工面积景气指数101.00点，处于景气区间外，其余5个分类指标均不景气。与上年同期相比，房地产开发投资景气指数、本年资金来源景气指数、商品房待售面积景气指数和商品房销售价格景气指数四个分类指数下降，分别为98.30点、95.36点、97.32点和90.93点，较上年同期分别下降1.85点、6.49点、0.33点和1.56。
三、存在的问题
1、企业开发资金面临压力
今年以来，受信贷紧缩、房屋销售面积进一步下降等多种因素的影响，房地产开发资金来源中定金及预付款呈负增长态势，个人按揭贷款增速也呈回落态势。前三季度，全省房地产开发资金来源中定金及预收款399.99亿元，下降9.2%；个人按揭贷款249.69亿元，增长8.9%，增速较1-8月回落4.3个百分点，较上半年回落5.4个百分点。个人按揭贷款和定金及预付款的收缩态势，一方面反映出市场趋冷和购房者观望心态，另一方面也使房地商的开发资金压力加大，市场风险提高。
2、去库存压力增大
受销售影响，全省房地产市场库存消化压力较大。前三季度，全省商品房待售面积1111.81万平方米，比上年同期增加280.14万平方米，增长33.7%，待售面积持续增加。从待售房屋的结构看，前三季度，全省住宅待售面积800.45万平方米，占全部房屋待售面积的72.0%；办公楼待售面积15.00万平方米，占1.3%；商业营业用房待售面积252.05万平方米，占22.7%。三者待售量分别比去年同期增长36.1%、43.6%和34.2%。
撰稿：石磊
审核：金绮