购房奖励300元/平方米 玉山“房产新政”引发质疑[图]

　　核心提示

　　今年1月1日起，玉山县实施购房奖励新政，对个人购买商品房进行每平方米300元的现金奖励，并奖励实际缴纳契税的50%。这一新政引发外界的广泛关注。但此举在获得购房者赞誉的同时，也引发了质疑，认为用财政资金奖励个人，其合法性存疑；而且此举实则是参与了开发商的销售，这种行为有悖于市场规律，也违背了政府的职责，不利于商品房价格回归理性。

　　专家建议，政府每出台一项政策时，应该约束好权力边界，不能顾此失彼，显失公平。地方政府应在完善多层次住房保障体系同时，如何尽量减少对市场的行政干预，积极促进城镇化和房地产业转型，摆脱过度依赖土地财政，重构稳增长惠民生发展新路才是解决问题的关键。

　　今年26岁的方文俊家住玉山县某农村，大学毕业后到玉山县城工作，打算按揭一套90平方米的住房，因房价太高一直望而却步。今年1月1日，当地政府实施的一项新政策让心灰意冷的他又燃起了购房的念头。

　　“看县电视台新闻里说，现在买房，县政府发放补贴，像我购买90平方米的房子，就能享受政府购房补贴和减免的契税，这样一算，加起来有近3万元。”

　　据悉， 此前的2014年12月27日，玉山县委、县政府出台了《玉山县关于进一步加快推进新型城镇化促进房地产市场健康发展的若干意见》（试行），其中包括开放限购、贷款利率、税收减免、现金奖励等方面的一系列优惠政策，而最为引人注目的就是对个人购买商品住房给予每平方米300元的政府财政补贴。

　　按照文件规定：本县户籍在2013年12月31日前落户在冰溪镇(县城所在地)以外的居(农)民以及非本县户籍的外地农(居)民，在城市规划区内购买商品房(含商铺、车库等)，奖励300元/平方米。 商品房交易登记一律按实际缴纳契税的金额奖励购房者50%，即征即奖；二手房交易涉及的相关税收，一律按实际缴纳金额的50%奖励给纳税人。

　　此外，居民购买住房时，不限定套数，不需要提供家庭住房情况查询结果。对购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，无论房贷次数多少，均按首套房贷认定;金融机构在贷款首付比例和利率方面，按政策规定的低限执行。

　　 政策一出开发商一片叫好声

　　随着这一政策的实施，引发了社会广泛关注。

　　“只要买房的人就能享受补贴，地方政府希望此举激活楼市交易的意愿明显。”有业内人士这样评价玉山县的“暖市”政策。

　　对于新政策出台的原因，玉山县政府一名不愿具名的工作人员说，玉山县城人口约16万，按照规划，今年县城中心城区城镇人口要达到约19万，到2020年要达到约24万。对于玉山县而言，此次出台的“两全之策”，一是希望激活房地产市场，二是希望能降低购房成本提高农民“进城”积极性。

　　据介绍，玉山县去年下半年房市走向了一个低谷，很多楼盘一个月一套房子都卖不出去。

　　事实上，对于该项政策的“救市”意图，当地政府并没有否认。玉山县房地产管理局局长郑中南坦言，2014年，玉山县新建商品房成交面积约15万平方米。截至目前，存量房面积达到了20万平方米。这意味着玉山楼市的“去化”周期达到16个月。

　　郑中南解释称：“政府也算了一笔账，我们是通过杠杆作用，花点小钱把房地产市场撬动起来，同时也有助于推进新型城镇化。”郑中南还表示：“从1日至13日，应该讲初见成效，那不管是大小的一些楼盘，多少都卖了些房子出去。”

　　郑中南还透露，1月29日，玉山县将举办一场房交会，估计那时房产市场的回暖效果会更明显。“我们预测，这一新规能拉动5万~6万平方米新建商品房的销售。”郑中南很有信心地说。

　　政策一出，开发商也一片叫好。“2014年1月份一共才销售20多套，而2015年购房新政策出来的十几天销售量已经达到50多套。”玉山县聚诚置业销售总监吴小峰说。

　　财政补贴购房者引发公平性质疑

　　“以财政补贴给购房者，好像是帮了老百姓，其实是在为房地产商‘托市’，与其对购房进行补贴，不如让高房价在市场调整中下跌。”面对县政府的奖励政策，一些购房者自然大欢喜，但也有一些当地民众表达出不同的声音。

　　“那些购房者并非住房保障对象，凭啥拿纳税人的钱来帮他们买房?”当地居民李先生对财政补贴买房直呼不解。

　　不限定套数，不需要提供家庭住房情况查询结果，也就意味着只要购房都可以获得补贴，这对于购买能力较差的普通民众显然是不公平的。

　　财政部财政科学研究所税收政策研究室资深研究员梁季曾对类似救市措施发表过看法：公共财政对弱势群体可以通过转移支付进行补贴，用财政资金来补贴非固定对象购房者，显然是不规范，有失公平性。

　　除此之外，该项政策还引发了先前买房者的质疑，他们同样对政策的公平性颇有微词。

　　“我们2015年1月31日才交房、交契税、验房，为什么我们就没有奖励呢，国家法律规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，按法律来说我也是2015年买的房子，这文件对我们很不公平。”在2014年买房还未交房的程小姐如是说。

　　奖励政策被指变相退税

　　记者算了一笔账，按照郑中南的说法政府此举将拉动5万~6万平方米新建商品房的销售，以每平方米300元计算，政府此举将涉及1500万至1800万元。如此大范围的奖励，如此之多的补贴资金又从哪来？

　　江西某房地产市场网站研究员万鸿伟告诉记者，根据现行的房地产交易税费政策，每卖出一套房子，地税部门会获得各项税收约为房价的15%左右。从这个角度讲，地方政府的奖励政策实际上是一种变相的退税，寄希望于拿少量财政支出撬动大量财政收入的做法。

　　有业内人士分析认为，即使当地政府希望拿财政支出撬起大量的财政收入，但政府直接从财政拿钱奖励也不符合行政法理论。因为政府的财税收入都要上缴国库后再划拨使用，两条线是分开独立运行的。政府给予购房者的奖励，叫“行政给付”，属于授益性的行政行为。按行政法的原则，任何政府机关作出的行为，都必须要有法律依据，也就是俗称的“（政府的行为）法无明文规定不可为”。

　　为此，郑中南认为并不需要详谈这个问题，当前是要解决县里面房产市场的实际问题。在记者的一再追问下，郑中南也只是表示一定是有依据的，但始终没有具体的道出。

　　随后，记者来到了玉山县财政局，就具体的如何给付以及相关的规定进行咨询。该局乡镇财政管理局童庆全告诉记者，对于操作层面上如何支出这笔购房补贴以及相关的预算还没有具体的方案，“肯定不是直接从财政拿钱，那样肯定违反财务规定”。

　　一些业内人士和专家接受记者采访时却表示，“托市”手段亦应一分为二地看待。如果是调整普通住宅标准和契税优惠，这样的做法是顺应市场变化、让利于民的举措。但用钱直接奖励买房人，不管动用的是什么钱，其决策的程序是否符合法律规定？奖励政策本身正当性和合法性也存疑。

　　政府出台政策不能“顾此失彼”

　　江西地产业界人士王朝军认为，玉山新政短期刺激会有一定的作用，但从长远来看，意义不大。王朝军说，前些年房地产行业火的时候，很多企业都蜂拥而上转向地产行业，导致市场供应远远大于求。“当前，从整体情况来看，国际热钱在大规模地撤离，房企本身资金实力有限，融资渠道又缩窄，融资能力下降。”王朝军表示，房地产行业野蛮生长的时代已经结束了，目前正处于调整期，一些中小型的地产企业目前承受的压力挺大。

　　一些接受采访的当地居民表示，“政府救市”表明房价处于下行空间，将继续观望。

　　同时，业内人士分析认为，政府行为让他们研判后市面临不确定因素。

　　“开发商销售的不是公共产品，政府帮着卖房子，是为了谁的利益？”对此，江西省社科院经济研究所研究员钟群英认为，政府、开发商、有房者作为既得利益者，都不希望房价下跌。房地产商售房是一种市场行为，其销售成效应该由市场去自行调节，政府通过现金奖励购房人，帮着开发商卖房子，有悖于市场规律，也是违背了政府职责的。

　　“如果地方政府不及时打破卖地财政思维，建设好保障房，引导开发商剔除暴利空间，尊重民众住房消费知情权，推动楼市理性回归等方面下工夫，恐怕再多的救市举措也是一厢情愿。”钟群英认为，在楼市低迷的情况下，地方政府应转变发展思路，谋求产业的转型升级，通过产业的强劲发展带动新型城镇化的建设，通过建设保障性住房等进而让更多的人进城安家置业。

　　专家们认为，政府每出台一项政策时，应该约束好权力边界，不能顾此失彼，显失公平。

　　◎文/图 新法制报记者康春华