房产投资高风险地 专家:不能完全代表市场实情

国内某机构发布“中国房地产投资风险前50名城市”江西省四城市在列

专家称并不能完全代表市场实情

国内机构排名表“打架”现象时有发生仅能将其作为参考

    近日，国内一家研究机构发布了“中国房地产投资风险前50名城市”，江西省赣州、吉安、上饶、宜春赫然在列。江西省房产业界人士认为，这份排名表有一定的参考性，但并不能完全代表市场实情，如赣州房地产开发投资吸引力一直都挺高，其房地产市场今年也一直都保持“量价齐升”，现有库存房源也并不多，投资价值依然很大。

    榜单：江西省四市被列为房产投资高风险地

    国内研究机构克而瑞研究中心在对多项数据进行研究总结的基础上，对全国286个地级以上城市的各项指标进行分析，对房地产市场风险进行定量化研究，发布“中国房地产投资风险前50名城市”名单。榜单显示三线城市的楼市风险远高于一二线城市。江西赣州、吉安、上饶、宜春四个城市在这份风险榜单中。

    该排行榜排名依据包括四大类指标。第一类是市场需求，包括常住人口与户籍人口比，城市动拆迁需求增量、人口复合增长率等；第二类是市场供求，包括供给与需求比，5年内住宅成交价格走势等；第三类为市场容量，即城镇职工工资，人均购房面积，房价收入比等；第四类为外部因素，即基础设施累计投资额，城市人均GDP等。

    三线城市，报告分析大多数是外出务工人口占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对冷淡。另外，经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜，因此大多三线城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体风险较高。

    分析：赣州曾被一机构评为有投资吸引力

    不过，在今年6月份，中国指数研究院发布2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力报告，这份报告根据房产销售额、GDP和常住人口数量来划分，将江西省房地产开发投资吸引力进行排名，其中南昌第一，赣州第二。

    丰源集团营销总监李念认为，现在国内机构的排名表太多了，“打架”的现象也时有发生，看看就好，不要太较真。像中国房产投资风险城市排名，对开发企业投资决策，有一定的参考性，但并不能完全代表市场实情。开发企业在判断某地房地产是否有投资价值时，要考虑的因素很多，如当地城市经济发展状况，经济总量、城市人口总量、对外来人口吸引力，还有现有房地产库存量，以及房地产销售情况等。像赣州，国务院作出决定，要“加快赣南等原中央苏区振兴发展”，做大赣州对房地产商而言就是很大的投资机遇。

    看一个城市房地产投资有没有吸引力，投资风险大不大，住建部政策研究中心主任秦虹在“2013第三届未来城市可持续发展论坛”上认为，“哪个地方最需要房地产业为产业做服务，为人民的住房需求做支撑，研究好这个问题才是我们房地产投资避免失败、避免风险的最重要环节”。秦虹认为，未来投资空间，可以关注中心城市周边的中小城市，由于受大城市的辐射，大城市经济外溢和农村人口进大城市的第一步都在这些中小城市，所以今后的发展都是有机会的。如果加上轨道交通的建设，这些中小城市马上可以变成方便又宜居的城市。

    专家：商品房库存量过高会有投资风险

    事实上，国家统计局公布的信息，今年赣州10月份新建商品住宅价格环比上涨0.9%，同比上涨8.6%。赣州房管局也在今年9月发布信息，2011年、2012年两年，中心城区商品住房年平均销售93万平方米，今年1~8月商品住房销售面积108万平方米。当前，中心城区可售商品住房（已批准预售而未销售的）面积达到93万平方米。

    李念认为，一般而言，商品房年销售量和可售房源量间的比例在1∶1左右，都是属于有投资空间的，如果这个比例在1∶2，1∶3，甚至更高，那么该区域房地产投资风险就很高。

    宜春政府部门公布的信息显示，1~10月份，宜春中心城区商品房新增供应继续增长，同比增长46.48%，特别是商品住宅供应充足，总体保持了适度供大于求的状态。全市商品房销售面积180.5万平方米，同比增长35%，与上半年增速比回落13.9个百分点。房地产开发投资继续增长，共完成投资78.7亿元，比去年同期增长22.7%，较上月增速提高3.8个百分点。吉安市政府部门公布的信息，1~9月，吉安全市完成房地产开发投资46.76亿元，增长70.1%；实现商品房销售面积106.71万平方米，增长62.9%，较上半年加快9.6个百分点。

    李念认为，从当前各城市房地产发展现状来看，中国房地产投资风险城市排名，有一定的参考价值。(来源：江南都市报 文/记者刘媛)