政策效应逐步显现 销售扭转负增长局面

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　　今年以来，面对房地产市场的持续低迷，在“3.30新政”的指引下，我省各级政府纷纷出台稳定楼市举措，住房的刚性需求与改善型需求得到释放，房地产投资和销售逐步走出低迷。上半年，江西房地产开发投资、到位资金、库存等指标企稳向好，房地产业的核心指标销售面积扭转了负增长局面，政策调控效应逐渐显现，市场回暖迹象明显。

　　一、基本情况：四大指标企稳向好

　　1、宽松的信贷政策改善运行环境，投资增速持续提高

　　宽松的信贷政策改善房地产运行环境，提振了房地产企业对市场投入的信心。上半年，全省房地产开发投资完成641.1亿元，同比增长14.8%，增幅呈上升态势，分别较今年一季度、1-5月提高3.3和1.7个百分点，较去年同期提高4.2个百分点。房地产开发投资占全省固定资产投资的比重为8.3%，同比下降0.1个百分点，对全省固定资产投资增长的贡献率为7.6%，同比提高2.3个百分点。

　　从景气指数看，全省“房地产开发投资景气指数”有所回升。上半年，全省房地产开发投资景气指数96.98点，为今年以来最高值，较1-2月提高0.47点，较上年同期提高0.98个点。

2015年上半年全省房地产开发投资情况图

　　从项目规模看，大项目投资占比大、增速较高。上半年，全省完成投资超亿元的房地产开发项目153个，比上年同期增加13个，共计完成投资299.9亿元，增长17.9％，高出全省房地产开发投资增速3.1个百分点，占全部开发投资的比重为46.8%，同比提高1.3个百分点。

　　从房屋用途看，住宅投资快于非住宅投资。上半年，全省住宅投资469.1亿元，增长16.5%，占全部开发投资的73.2%，占比提高1.1个百分点；非住宅投资172.0亿元，增长10.2%。在非住宅投资中，办公楼投资23.2亿元，下降18.6%；商业营业用房投资94.2亿元，增长12.3%；其他房屋投资54.7亿元，增长25.0%。

　　从户型结构看，90-144平米户型较受开发商青睐。上半年，全省90平方米及以下房屋开发投资完成108.4亿元，增长33.1%；90-144平方米房屋开发投资完成299.2亿元，增长10.2%，占全部住宅投资的63.8%；144平方米及以上房屋开发投资完成61.5亿元，增长24.2%。另外在住宅投资中，别墅、高档公寓完成投资16.3亿元，下降6.5%。

　　2、新政组合激活交易市场，销售扭转负增长局面

　　随着首付门槛降低、房贷压力减轻及公积金提取条件放宽等一系列组合政策的到位，激活了房产交易市场，购房者信心逐渐恢复。全省房地产销售降幅逐月大幅收窄，至6月底，全省商品房销售面积1260.0万平方米，同比增长3.7%，扭转了自去年8月份以来持续负增长局面；实现销售额674.6亿元，增长5.2%，扭转了自去年10月份以来持续负增长态势。上半年，南昌市绿地国际博览城、万达文化旅游城成交量分别达到3817套和2948套，进入全国单个楼盘销售前十强，其中绿地国际博览城列首位。

　　分房屋性质看，现房销售快速增长，期房销售降幅收窄。上半年，全省商品房销售面积中现房销售面积248.8万平方米，增长25.3%，占全部销售面积的19.7%，占比较上年同期提高3.4个百分点；销售额126.6亿元，增长37.0%。期房销售面积1011.2万平方米，下降0.5%，降幅较1-5月收窄8.1个百分点；销售额548.1亿元，下降0.2%，降幅较1-5月收窄7.0个百分点。

　　分房屋用途结构看，住宅销售稳步回升，办公楼销售仍然低迷，商业营业用房反弹高涨。上半年，全省住宅销售面积1146.6万平方米，增长2.6%，较1-5月提高4.3个百分点；销售额587.3亿元，增长6.1%，较1-5月提高3.3个百分点。办公楼销售面积16.2万平方米，下降28.8%；销售额11.3亿元，下降47.7%。商业营业用房销售面积76.5万平方米，增长23.4%，比1-5月上升22.5个百分点；销售额66.9亿元，增长16.3%。其他房屋销售面积20.7万平方米，增长62.9%；销售额14.7亿元，增长68.3%。

　　3、利率下调降低企业融资成本，企业开发资金情况好转

　　上半年，房地产开发投资到位资金1744.0亿元，同比增长9.8%，其中，本年到位资金1003.7亿元，增长1.4%，较1-5月份提高1.2个百分点。“本年资金来源景气指数”达95.06点，为今年来最高，较1-2月提高2.31点，到位资金总体呈现好转迹象。从资金构成看，国内贷款135.8亿元，同比增长19.8%，较1-5月提高5.3个百分点；自筹资金345.4亿元，增长13.5%；其他资金516.2亿元，下降9.8%；定金及预付资金270.9亿元，增长1.4%；个人按揭贷款193.3亿元，增长14.3%，比上月提高5.9个百分点，比年初提高7.6个百分点，为今年以来的最高增幅，凸显贷款政策放宽的效果。

　　4、降准降息助推去库存化，待售面积不断减少

　　降准、降息房地产市场调控新政叠加式落地，政策效应持续发酵，全省商品房成交量不断上升，多个在售楼盘库存量进一步去化，商品房库存量逐步下降。6月末，全省商品房待售面积1291.9万平方米，增长32.7%，增速较1-5月下降了6.6个百分点。上半年商品房待售面积较5月减少28.1万平方米，自5月份商品房待售面积首现减少后，呈继续缩减态势。据南昌市房地产信息网的数据，南昌市区今年上半年新增可售住宅房源2.1万余套，新房成交逾2.3万套，供需比为1：1.1，住宅成交量略大于新增供应量，住宅库存压力有所释放。

　　二、存在问题 : 整体处于不景气状态

　　1、景气指数仍处于不景气区间

　　上半年“赣房景气指数”94.37点，比上月回落0.18点，比上年同期回落0.95点，在不景气区间运行，详见“2014年1月--2015年6月的赣房景气指数趋势图”。

2014年1月--2015年6月“赣房景气指数”趋势图

　　上图显示：“赣房景气指数”自2014年1月以来均在景气线下方运行且一直低于96.5点，2014年5月之后曾反弹向上攀升，但自2014年9月之后又掉头向下运行，目前已经连续18个月在不景气区间运行。

　　构成“赣房景气指数”的6个分类指数除待售面积外均不景气。与去年同期相比，1个分类指数上升，5个下降；与上月相比，6个分类指数1个上升，5个回落。

2015年6月赣房景气指数及分类指数值

　　注：↑表示景气上升，↓表示景气下降。待售面积指数为逆指标。

　　2、新开工面积增幅持续回落，企业开发施工力度滞缓

　　上半年，全省房地产开发企业房屋施工面积中新开工面积1743.7万平方米，增长17.5%，增速较一季度回落4.0个百分点，较1-5月回落16.8个百分点。其中，住宅新开工面积1217.7万平方米，增长6.5%；办公楼新开工面积34.8万平方米，下降2.6%。新开工面积增速大幅回落，加之土地购置费、土地购置面积两个指标也呈不同程度的回落态势，可以看出虽然在调控政策的刺激下，楼市有所复苏、预期向好，但不少房地产开发企业面对库存压力对市场仍持观望态度，开发施工的力度相对谨慎。

　　3、房屋竣工面积持续负增长，对后期市场供应带来压力

　　上半年，全省房地产开发企业房屋竣工面积697.8万平方米，下降26.2%，较1-5月回落1.6个百分点。其中，住宅竣工面积548.9万平方米，下降26.8%；办公楼竣工面积10.1万平方米，下降35.4%；商业营业用房竣工面积103.6万平方米，下降27.3%；其他房屋竣工面积35.1万平方米，下降6.7%。在当前销售回暖，住房刚性需求和改善性需求受政策刺激逐渐趋旺的背景下，竣工面积仍呈负增长，且增速环比持续下降，可能会对后期住宅市场供应带来一定的压力。

　　4、去库存化周期不一，存在供求结构性矛盾

　　分户型供需结构看，全省房地产市场呈现出潜在结构性矛盾。上半年，144平方米以上住宅待售面积128.9万平方米，占全部住宅待售面积的14.1％，而同期销售量中144平方米以上住宅现房销售23.9万平方米，仅占全部住宅销售面积的11.0％，照此销售速度，去化周期超过32个月（待售面积（商品住宅）/报告期内平均每月商品住宅现房销售面积）。中小户型（90平方米以下）住宅现房销售面积35.4万平方米，占全部住宅销售的16.3％，而中小户型的待售面积105.3万平方米，仅占全部待售面积的11.6％，其去化周期不足18个月。未来可能出现小户型供应不足、大户型库存积压的结构性矛盾。另外，江西属于中部欠发达地区，大部分县市人口吸附能力不强，市场需求增长缓慢，部分市县房地产市场前期开发过量，面临较大的供需失衡风险，且短期内难以缓解。

　　三、几点建议：力促房地产市场健康发展

　　虽然在近期一系列调控政策的叠加效应刺激下，全省房地产市场呈现明显回暖迹象，加之当前国家强调执行稳健的货币政策并实施定向宽松，总体上有利于楼市的稳定。然而从宏观面看，当前全省面临的经济形势依然较为复杂，房地产市场受大环境影响依旧存在下行压力。展望2015年下半年乃至更长时期，全省房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将逐步进入平稳理性增长的新常态。

　　1、因地施策，灵活运用政策

　　随着各项调控政策的依次出台，各相关部门要深化落实各项分类调整措施，在保障民生的基础上出台适度放松政策支持房地产业发展，保障房地产市场平稳运行。同时，要根据市场分化程度进行灵活调整，对人口吸附能力差的县级市，从户籍制度、公积金制度、契税财税补贴等方面加大支持力度，推动需求入市；在供求矛盾相对突出的省会城市南昌则应实施差别化信贷、公积金及财税政策，优先保障自住型住房需求。

　　2、多措并举，有效去化库存

　　一是将刺激房地产市场和消化库存相结合，通过实施税费减免和补贴优惠政策降低购房成本，同时加大个人购房贷款支持力度以及充分发挥住房公积金对住房消费的支持作用，积极引导市场需求；二是大力推进以租代建、以购代建的保障房建设，有序加快棚改项目建设，优化增量，盘活存量；三是鼓励房地产企业对于新开盘房屋适度让利，降价入市消化库存，盘活资金。

　　3、强化规划，调控市场供需

　　发挥规划的引导作用优化房地产结构和布局，发挥土地的总闸门作用调控市场供需关系。一是强化土地供应管理，控制土地供应和新开发规模，在助推楼市回暖的同时注意避免因过量开发而引起新的库存积压；二是优化住房及用地供应结构，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，允许适当调整套型结构，满足市场需求。

　　4、提高品质、引导住房消费

　　房地产市场已进入买方市场和存量房时代，新常态特征凸显，要发挥规划调控和市场引导作用，以大品牌、高品质、新业态促进改善性住房消费。一方面鼓励房地产企业提升建筑造型、风格、户型设计和质量水平，追求产品人性化，打造绿色、宜居、智能建筑，以建筑品质占领市场；另一方面，政府要注重综合配套设施建设，科学规划并提前推进市政基础设施和公共服务设施建设，增强产品的吸引力，满足居住者出行、就医、入学、购物和娱乐等多层次需求。