南昌:楼市新政撬动改善需求入市 大户型更好卖了

23.10.2014  11:37

  9月30日央行出台新政,重申了对首套刚需的贷款支持,并对“首套房”做了重新定义,即还清首套房贷款的置业者再购房,将享受首套房的政策优惠。面对这一新政,部分改善型需求被视为最大受益者。此前,被“认贷又认房”拦截在外的一部分改善型置业者必须承担6成以上首付及1.1倍贷款利率,而在新政影响将大大释放这一人群的购买力,成为近期楼市成交的关键。

   现象:“银十”楼市火爆 改善需求涌入市  

  毫无疑问,新政出台在一定程度上点燃了“银十”楼市,各大房地产商纷纷趁势揽客,举办五花八门的暖场活动,例如恒大帝景迪士尼梦幻主题秀、天工御邸梦幻童话气球节、世茂大观7字头抢占朝阳洲等活动,相比较9月行情,10月楼市可谓热闹。

  “自10月份各大银行执行新政以来,售楼处的人比平时多了好几倍,十一期间更是接待了100多组客户。”世茂大观置业顾问告诉记者,新政之后,询问大户型及洋房产品的客户多了起来。据悉,世茂大观在售115㎡三房和139㎡四房,此前的洋墅产品也被问及。

  在朝阳天成,记者采访了刚刚定下一套大三房的张先生,他说:“之前一直想换房,但是二套房的高额首付及贷款利率让我不得不将买房计划搁置,新政出台,购房成本就直接减少了一半,对我们来说压力减轻很多。

  丰源集团营销总监李念认为,此次新政对首套房的重新定义,解放了一批符合政策要求的改善性客户,直接减轻了他们的经济压力,刺激这一人群积极入市。

   银行:新政对改善型刺激大、刚需利好有限  

  而银行人士也认为,此次新政对改善型住房需求利好更为明显。据记者了解,目前南昌包括中行、建行、农行等在内的多家银行都开始执行新政,但是针对首套房绝大多数银行都实行基准利率,此前置业者期待的惊喜折扣并未大面积出现,只有极少部分银行有9折情况。

  “在利率方面,我们暂时无明显改变,与颁布政策之前基本一致。”浦发银行红谷滩某支行相关人士表示,“相对来说,由‘二套’变‘首套’的改善需求人士更为受益。

  为此,记者也算了一笔账,以南昌一套100万的住房为例,按照新政执行为首套房,首付比例仅为30%,也就是30万,以当前南昌银行可以执行的最低折扣9折计算,月供为4151元(等额本息,30年期限)。而按照旧的政策执行,二套房的首付是60%,首付款为60万,利率也要上浮到1.1倍,则月供为2717元(等额本息,30年期限)。新政直接为置业者节约了30万的首付,间接增强了改善型客户的购买力。

   开发商:改善型产品加速去化  

  事实上,年初以来,市场上一直以两房、小三房为主打,而随着改善型人群的涌入市,部分楼盘的改善类产品也迎来一轮去化潮。

  “10月以来,我们售楼处改善型客户明显增多,他们一般比较倾向于大面积的户型,对居住舒适度有着更高的要求。”大唐世家相关负责人说道,“现在推出的110㎡的三房、137㎡的四房受到改善型需求客户的热捧。”这将有助于大面积段产品的去化。

  而从板块来看,改善型人群更为青睐红谷滩板块、朝阳新城板块。

  “从问询度来看,红谷滩板块、朝阳新城更受关注。”中原地产经纪有限公司董事总经理孔冬说,改善型人群往往已有住房,希望通过再次购房满足自身的居住期望。因此,他们愿意选择大面积、居住舒适度高、配套成熟为标准。

  据了解,红谷滩板块在售改善类产品不少,莱蒙都会推出了110—138㎡三房、172㎡等大户型房源;铜锣湾广场有117㎡、170㎡三房.....而在朝阳新城,世茂大观推出115㎡三房、139㎡四房供客户选择,联发君领朝阳则在售120—160㎡三房、四房及157㎡以上面积段的花园洋房。

   专家观点  

   新政刺激刚改  

   南昌大学公共管理学院教授 刘湖北  

  一系列新政出台,首先是对购房者购房信心的较大触动,从取消限购,到放松银行贷款利率,是政府救市的信心,减少了购买成本,也给市场树立信心,积压已久的市场购买力得到释放。

  其次是对改善型需求消费者买房的推动。还清首套房购买二套房享受首套房贷款政策的出台,使得刚改置业者的置业成本降低,在市场低行的情况下,刚改成为了主要购买力。与9月前相比,市场还是有所回升的。

  总体来说,新政为房贷“松绑”,这对市场销量有一定促进作用,尤其是改善群体的购房意识更加浓烈了。

   改善型需求被释放  

   中原地产总经理 孔冬  

  今年上半年,市场上以两房、小三房刚需产品为主,购买人群也主要是首次置业的刚需人群。

  而从最近售楼处现场反映的情况来看,政策一出,来咨询的改善型置业有了明显的增加,而另外一方面,实际成交上,改善型需求的客户也比之前要多,120㎡大三房、140㎡小四房比之前更好卖。这反映出新政出台,释放了改善型需求。毕竟结清了贷款再买房,不仅能首付30%,甚至可以拿到折扣,压力小很多。

  整体而言,新政对于释放改善型需求有一定的刺激作用,但由于利率政策还未落地,很多购房者还是处于观望状态。

  (记者张甜甜、见习记者黄之雯/文)

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