【时政】张燕:地产新政不该只是权宜之计

15.10.2014  11:00

  中国之声10月14日报道称,住建部、财政部、央行10月9日联合发布通知,要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务;明确职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请住房公积金个人住房贷款;公积金贷款保险等收费项目被取消。

  在此之前的9月30日,松绑限贷的传闻做实,放开“双限(限购限贷)”成为现实。这些举措,被认为是一系列的救市之举,一方面让开发商高兴,另一方面也让不少民众感到忧虑。

  相关方面有自己的解释。除了极少数城市外,放开限购,也可以认为是对过去行政化调控的纠偏。以籍贯、社保为标准的限购政策,其实当初出台之时就备受争议,这确实是赤裸裸的歧视。而只管套数不管实际居住面积的限贷,让部分人群的基本住房需求得不到满足,并限制了居民改善居住条件的合理需求,也是不合理的。另外,普通公众,使用公积金的难度很大。公积金管理中存在的问题很多,方便公众购房使用公积金这是应该的,异地就业者可回乡用公积金贷款买房,按说早该如此。

  从这些层面上讲,不合理的限购限贷确实应该取消,公积金跨区域使用也是合情合理的。但问题的关键在于,按照过去的经验,房地产调控政策的变化,总是沦为稳增长的权宜手段。房价飙升时,一方面需要安抚民众,同时也要考虑泡沫继续发酵考虑,于是总是从需求上卡住房地产正常发展;而房价稍微一调整,譬如今年以来的房价连续数月下降,保增长又成为救市的借口。如此反复的结果是,房价越调控越高,金融风险反倒继续增加累积。

  细看此轮救市的政策力度,可谓基本接近2008年金融危机后的水平——此次房贷新政对首套普通住房,贷款利率下限为基准利率的0.7倍。取消针对外地人的限贷令,只认贷款不认房。同时,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券,即房贷证券化,美国当年次贷危机的发生,即肇始于房贷证券化扩张太快。虽然中国的房贷证券化才刚刚起步,但却令人不安。

  不难理解,房地产对中国经济的影响实在太大。而因为上一轮危机来临之时,救市压倒了改革,新的经济增长点至今曙光不明,地方政府性债务还继续增加,土地财政依赖有增无减,并很难根除。于是,问题又回到了过去,要保增长,哪怕是维持增长底线,就要保房地产不硬着陆;不保房地产,任由市场决定,金融风险就可能加速破裂。面对这个困境,于当下而言,适度的救市是可以的,但不应反应过度,更不该拿合适的救市政策作权宜之计。短期目的是要稳增长,与此同时应为其他改革争取时间、换得空间。

  只有改革才能解决经济发展中存在的弊病,道理已经说过很多回。于房地产行业而言,此轮房价朝下的走势,恐怕不会因为救市政策出台就大为改变。因为中国住房供给和需求整体开始平衡,甚至局部存量略大于需求,而人口结构已经发生变化,投机炒作和腐败对房地产行情的推动力明显不再。也就是说,如果不误判形势,不出台更多的刺激政策,房地产行业应该说会进行一个正常状态。

  正常状态之下,纠偏性的地产新政,严格来说不只是为了救市,而是为了满足公众的真实需求,保障公众的住房权利。在一个平稳的常态下,只要勇于推动各项改革,房地产不再绑架中国经济就可能成为现实。而这,将利国利民。