“明星小区”是怎样炼成的？
小区居民组成义务巡防队。通讯员罗贵芬摄
业委会给业主发红包。通讯员罗贵芬摄
吉安市吉州区香榭丽都小区自2013年成立业委会后，连续7年实现“零发案”，连续7年给业主发红包，从“脏乱差”到“最美小区”，物业费收取率从不足三成到95%以上——
本报记者 朱 华
在吉安市，如果要评比小区管理的“明星”，吉州区的香榭丽都小区算一个。
7月9日，在吉州区沿河路155号，记者看到，这个有着15年历史的小区外观并不惊艳，映入眼帘的大多是6层的楼梯房，附属设施、景观绿化也比不上近几年开发的高端楼盘。
可是，打开小区治理的成绩单，却又不得不令人叹服——这里是全省平安小区示范点，连续7年实现“零发案”；这里的业委会被评为全市优秀业委会，连续7年给业主发红包；小区综合环境逐年提升，荣获吉安市“最美小区”……一连串的光环，每年都能吸引上百个各地的基层自治组织来参观学习。
让人意想不到的是，7年前，这个“明星小区”完全是一副“脏乱差”的模样：乱搭乱建成风，偷窃案时有发生，地下人防车位烂尾闲置，三分之二的业主长期拒缴物业费……
蜕变，源于2013年小区业主委员会的成立。
物业费不高却年年发红包，这个小区真“阔气”
今年5月24日，香榭丽都小区又像往年一样，开始了一波令人羡慕的操作——给业主发红包。当天，在小区2019年度工作总结会结束之后，4万余元现金红包被派发至业主手中。这已经是该小区里连续第7年发红包了，在吉安众多小区中独一无二。
“2014年第一次发红包，300多户文明家庭每户发30元；今年是第7年，表彰了700多户，每户60元。”小区业委会主任刘家京说，发的红包金额并不大，与其说是分红，还不如看成奖励，奖励对象是那些积极缴纳物业费、配合业委会工作、没有不文明行为的业主，激发大家参与小区建设的积极性与责任感。在整个小区800多户业主中，九成都能领到红包，这也反映出这里的和谐程度和文明新风。
据了解，香榭丽都小区物业费标准仅为每月每平方米0.45元，在当地属于较低水平。不过，由于物业费收取比例高，小区管理科学有序，物业公司成本也能极大压缩，在保障服务水平的同时实现盈利。根据合同约定，小区每年公共收入按比例分成给业委会，同时业委会还有停车位收费、仓储租金等公共收益。在该小区公布的财务状况明细表上记者看到，业委会当前账面结余还有16万元。
近年来，通过业委会的积极作为，小区面貌有了大的改观——2018年，筹资25万元开展“人车分流”改造工程，新建了小区进出口大门；继安装百余个监控后，2019年顺利在各个单元安装了智慧平安门；今年成功争取到上级资金，启动样本小区打造工程……
“小区面貌日新月异，咱们的业委会真给力。”说起小区的变化，居民们有口皆碑。这支由7名业主组成的团队，年纪最大的70多岁，最小的30多岁，其中有4人是党员，有5人从2013年开始已连任两届业委会成员，深受小区居民信任。
值得一提的是，业委会成员全年为业主服务非但没有报酬，反而每年还有“创收”任务——大家“厚着脸皮”拉来的赞助，被全部用于小区建设。
“往小处讲，我和老伴还有儿子都住这个小区，搞好小区服务就是搞好自己的家；往大处说，我是老党员，退休前也担任过基层单位的负责人，有责任也有经验参与小区管理。”说起7年来为小区服务的经历，刘家京感触很深。
在去年的业委会换届选举中，刘家京在703张有效选票中获得了688票，连续第三届担任业委会主任，这也充分反映出居民对业委会工作的认可和支持。
勇于作为敢啃硬骨头，小区业委会干劲足
香榭丽都小区成为明星小区，也经历了一个由乱到治的过程。
2006年，该小区的住宅开始交付入住。然而，由于开发商和前期物业公司的服务不够专业，小区管理暴露出诸多问题。财务不公开、生活垃圾乱堆放、治安存隐患等问题让业主意见很大，开始以各种原因拒缴物业费。
由此，“炒掉物业”的呼声愈发高涨，很多居民自发开始筹备召开业主大会成立业委会。然而，一些业主满怀热情投入后，发现其中工作难度比想象的要大得多，又打了退堂鼓，筹备工作进退两难。
2013年，在吉州区北门街道等相关部门的推荐和鼓励下，赋闲在家的刘家京站了出来。在他的带动下，多名有热情、有时间、有能力的业主纷纷参与选举。当年5月，通过召开业主代表大会，发动各个单元的楼栋长召集居民、收集意见，小区第一届业委会终于成立了。
业委会成立后举行了民主评议，结果有八成业主明确对物业服务表示不满意。经过沟通，3个月后，原有物业公司撤场，经过竞争性谈判，新物业公司进驻。
业委会成立了，物业公司也更换了，业主们参与小区管理事务的热情高涨。在业委会的带领下，通过环境大整治和义务劳动，大家对小区卫生死角和乱搭乱建清理整治，小区面貌焕然一新。
虽然工作开了一个好头，但有多年管理经验的刘家京明白，业委会要想真正赢得民心，实现稳定的长效管理，还需要啃下几块硬骨头。
当时，小区内的业主公用空间被开发商违规出售给商家，小区配套的地下人防空间也烂尾多年，这两个困扰小区长远发展的大难题亟待破解。在居民大多观望、改造资金没有着落的情况下，刘家京提出，向每名业委会成员借款3万元，由业委会自行完成地下人防空间剩余附属设施工程。
几个月后，小区一下子增加了80个地下车位，同时还建成5个非机动车棚。在保证了业主出行安全的同时，大大提升了小区形象，业委会每年还有了稳定的租金收益。
2014年，小区业委会又一鼓作气，在业主支持下干成了一件轰动全城的大事——将开发商和相关部门告上法庭，通过法律手段收回了小区公用空间。
如今，被收回的1000多平方米公用空间不但解决了业委会、物业和居委会的办公用房，还开设了健身室、棋牌室、阅览室，成为居民休闲活动中心。
更换新物业公司，整治小区环境卫生，整修地下人防空间，收回业主公用空间……几件大事办下来，业委会赢得了业主的认可：“业委会能办事、会办事，真心为我们着想。”
“三驾马车”亲密合作，小区管理和谐有序
7月10日一大早，刘家京就和往常一样，带着几名业委会成员在小区里转悠。每个工作日早晨巡查一遍小区，花几个小时处理业委会事务，7年来，这已是刘家京雷打不动的习惯。
刘家京告诉记者，虽然法律赋予业委会很大的管理权限，但是要真正把小区管理好，与居民的支持密不可分，密切联系群众、倾听居民的心声是搞好工作的关键。
为了增进小区和谐，该小区成立了管理服务中心，成立了理事会，下设拳剑协会、舞蹈协会、文艺宣传队、义务治安巡逻队、志愿者服务队等，通过开展日常活动有效增进了业主之间的感情沟通和凝聚力。
为了增强业主的认同感和责任感，业委会号召业主每年对小区工作提一条以上建设性意见，同时每年开展业主评物业、业主评业委会和业委会、物业评业主活动，通过实名制评议，评出了一批先进个人和文明家庭，增强了业主齐抓共管的责任心。
物业公司做好日常服务；业委会负责监督物业公司，解决小区发展中遇到的难题，协调各类矛盾纠纷；社区居委会代表政府对业委会的工作开展指导——在香榭丽都小区，这样一个良性互动的“三驾马车”共治模式已经形成。
如今，小区管理难度也大大降低。今年小区实施路面改造期间，要求私家车移出小区。物业公司原本担心有业主不同意而产生纠纷，没想到业委会的通知下发后，所有有车的业主自觉将车移出，积极配合改造工作。
“业委会成不成功，带头人最关键，街道、社区的责任就是支持小区业主自治，给他们把关、鼓劲，选出合适的带头人。”北门街道党工委书记熊红艳介绍说，香榭丽都的成功给周边其他小区很大的触动，目前有正规物业管理的封闭式小区业委会覆盖面已达九成，其成员大部分是有管理经验、办事公道的老干部、老党员，基层社会治理水平上了一个新台阶。