诺奖得主希勒是在暗示房价还会疯涨 并非大跌

　　新进诺奖得主希勒教授认为中国房价过高的评论，未必是在预测房价即将大跌，反而可能是在暗示房价还会疯涨。

　　诺贝尔经济学奖得主罗伯特·希勒对中国楼市的评论被炒得沸沸扬扬，看空楼市者似乎找到了理论依据，沉渣泛起。经济预测从来都是仁者见仁，智者见智，但最终事实胜于雄辩。经济预测者的正确态度既非“死空头”，也非“死多头”，而应该是：大胆预测，小心求证，及时认错。

　　席勒教授的成名作是《非理性繁荣》，该书出版于美国纳斯达克股市崩盘之际，他的理论预测和实际发生的事情高度吻合。然而，“非理性繁荣（Irrational Exuberance ）”一词最早出现在1996年12月格林斯潘的讲演，格老在评论美国股市时率先用了这个词，当即诱发了主要股市的连日暴跌，但是暴跌后紧跟着暴涨，此后主要股市迭创新高。以纳斯达克市场为例，1995年7月7日纳斯达克指数首次突破1000点，在格老铁口直断美国股市“非理性”之后，纳斯达克指数在1998年收于2000.6点，1999年收于3028.5点，2000年3月10日超越5000点。之后狂跌，4月12日跌破4000点后更是一泻千里，至2002年底最低收于1106点。

　　如果把纳斯达克指数从1996年底到2000年初定义为“非理性繁荣”的阶段，这个阶段在美国持续时间超过3年，上涨幅度接近3倍！因此可以得出结论：在投资市场的非理性繁荣阶段，价格的非理性上涨会让市场预测者大跌眼镜！由此看来，希勒教授认为中国房价过高的评论，未必是在预测房价即将大跌，反而可能是在暗示房价还会疯涨。

　　无可否认，过去十几年的中国楼市是一个大众投资市场，起初参与者带着资金蜂拥而至，伴随着价格上涨，越来越多的人积极进入，而后是越来越多的投资人被迫退出，市场逐渐收窄，价格直上云霄。我把大众投资市场的这一种形态称为“金字塔定律”，用这个定律看中国楼市，非理性繁荣阶段目前大致处于“金字塔”上端的三分之一。这一阶段中国楼市有以下三个特征：1.房价走势如同冰火般分明。极少数金融中心城市价格飞涨，过度开发城镇相继崩盘。豪宅与“鬼镇”起飞，癫狂与落寞同在；2.楼市价格呈现结构失衡。新建房与二手房的价格倒挂，可比区域的新房地价超过二手的现房市价，住宅价格超过毗邻的商铺价格；3.房价上涨背离真实需求。房产的租金回报率远低于国债收益率，住宅均价远高于居民的可支配收入，驱动房价上涨的主要力量是资金流动与致富欲望。

　　大众投资市场的“金字塔定律”是一个动态循环：从“小众”投资到“大众”投资，再回到“小众”投资。比如“北上广深”，1999~2001年，楼市投资是“小众”市场，投资的进入门槛不过几十万元。而后10年间直至现在，楼市投资逐渐上升为“大众”市场，周边地区的人发了财就会进城买几套或几十套房产，投资的进入门槛逐渐上升到百万元级。从2011年开始，楼市投资退回到“小众”市场，想卖的人卖不动，想买的人买不起，投资门槛上升到千万元级。在此阶段，房地产开发商也开始洗牌，未来10年“九死一生”，房地产开发权将集中到少数大型企业。尽管楼市投资的流动性越来越差，但房价却不会大幅度下跌，反而会拾阶而上，直到金融体系出现“流动性陷阱”。因为此时成交量逐渐萎缩，抬高房价抵押给银行或其他金融机构成为提高流动性的一种选择。

　　基于上述分析，中国楼市的非理性繁荣才刚刚开始，预计还将持续10年以上。从2011年起，边缘化的过度开发城镇平均每2～3个月制造一个“鬼城”，这一趋势将逐渐加速。一个国家的“鬼城”越多，外流人口的“再城市化”趋势就越强，中心城市房价上涨的压力也就越大！

　　房价何时低下高昂的头

　　贺宛男

　　最新房价统计数据发布了，9月，“北上广深”商品住宅同比涨幅居然均超20%，其中北京涨20.6%，上海涨20.4%，广州涨20.2%，深圳涨20.1%。这是自2005年该项目统计发布以来，一线城市房价同比涨幅首次全线超20%。对此，有人调侃说，一线城市买房投资收益率已经远超高利贷。但也有住建部专家认为，北京、广州等一线城市的房地产市场绝不代表全国，在我国657个设市城市中，多数城市房价仍比较平稳。

　　我国多数城市房价真的比较平稳吗？仅举一个数据就能找到答案。同样是国家统计局公布的数据，今年1～9月商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%，销售额54028亿元，同比增长33.9%。销售额增幅超过销售面积增幅10个多百分点，即全国平均房价涨幅已超10%。在GDP增长7.7%，居民收入增长6.8%的情况下，超过10%的房价涨幅还能叫平稳？

　　需要强调的是，上述房价涨幅专指“商品住宅”，并非全部商品房。在商品住宅价格猛涨的同时，华人首富李嘉诚却在两个月内，抛售了上海和广州两处价值百亿元的物业。其中位于上海陆家嘴中心地块的东方汇经中心，卖价89.5亿港元，按该物业建筑面积8.8万平方米计算，每平方米卖价10.17万港元，约合8万元人民币。而据全球最大的私人房地产咨询公司高纬环球报告，北京、上海等地的写字楼租金都在小幅下降，上海核心商圈甲级写字楼有效净租金为每月每平方米人民币412元（折合每月每建筑平方米288元），以此计算，即将于2014年建成的东方汇经中心年租金收入约为3450万元（全部租出），租金回报率4.3%。而和记黄埔与长江实业的平均净资产收益率分别为11%和15%，面对4.3%的租金回报率，精明如李嘉诚者当然不再留恋。

　　房地产专家们总是以目前的三限政策（限购、限贷、限价）重在抑制投机、投资，满足刚需说事，但调控的结果却是，投资、投机和刚需统统受伤，而且受伤最严重的还是刚需。其实，商业地产（不管是买还是建）本来就是投资性物业，国家并没有过分去限制它，为什么价格涨得没有那么凶呢？一是凡商业地产均需缴纳房产税；另一个更重要的原因是，在当今的网络时代，区位和地段优势已不再成为决定商业地产价格（不管是办公楼还是商场）的首要因素。南京西路上地段最好的恒隆广场已经成了“试衣间”，商家还有必要花很高的租金增加铺面吗？同样，越是高科技企业，对办公楼的要求（面积、地段等）越不高。类似北京房价太高，创业者纷纷逃离京城，南下二线城市创业的报道不断见诸于报端，加上还有三分之一的时间被空气污染所笼罩。在上海，作为汽车城的嘉定原先是房价相对低谷，近年来，嘉定决定优先吸引互联网企业入驻。据统计，嘉定53万家中小企业，互联网企业就有1.3万多家，如京东商城华东总部就设在嘉定。日前，京东和百度两家在上海设立的小贷公司也将落户嘉定。

　　针对9月一线城市房价大涨，已有舆论提及，四季度楼市调控将进一步收紧，热点城市可能密集出台微调政策，中央层面也可能推出新的调控措施，限购、限价等行政手段短期内不可能退出，甚至有加码的可能。不管调控如何加码，事实已经证明并将继续证明，行政手段抑制不了房价。中国的房价要下来，商业地产的经验值得借鉴，还是要筹划长效机制，尽快推出房产税。全世界多数国家和地区都有房产税，有了房产税，年轻人才不急于买房而考虑租房，那些房叔、房嫂、房姐们几套、几十套的空置房也才能真正释放出来，房以致用。与此同时，还要下力气发展二三线城市（不是建高楼大厦，而是创造宜居环境，例如鼓励民间资本发展教育卫生事业）。位于美国西北部的西雅图，因为有了微软和亚马逊，不是成了房价最高、全美最佳居住地了吗？

　　毫无意义的“房价收入比”

　　“房价收入比”主要适用在经济发展与人口流动已趋于稳定的国家或地区，这对经济及人口仍在高速窜动的当前中国而言，根本无法类比。

　　最近一则关于“世界各地房价与家庭年收入之比”的数据，在微博、微信等通讯渠道疯传，借以突显中国部分城市房价虚高。

　　 中国“房价收入比”明显偏高

　　在相当长的时间里，“房价收入比”一直是不少专家疾言厉色批判中国房价必然崩盘的重要依据，其论述主轴为世界银行制定的标准是5:1，联合国制定的标准是3:1。证诸于实际，美国3:1、日本4:1，再细化到发达国家之城市最高，是澳大利亚的悉尼8.5:1，美国的纽约7.9:1，英国的伦敦6.9:1，韩国的首尔7.7:1，日本的东京7.9:1，新加坡5:1，而中国许多地方动辄10:1以上，北京、上海、杭州等指标性重要城市甚至达到40:1！

　　面对这些残酷数字，的确足以突显中国房地产存在某些严重问题，但那一定是房价崩盘吗？我看是未必，或者是“风马牛不相及”。

　　 中国人口流动速度超乎想象

　　因为虽然“数字会说话”，却也有可能说的是谎话！仍然需要有人加以深度剖析和解读，而其真实结果往往会得到截然不同的答案，至少我认为北京与上海的房价便是如此。

　　其次，我们要清楚认知的是，世界银行也好、联合国也罢，他们所提出的“房价收入比”理论，系以发达国家的状态为蓝本，换言之，“房价收入比”主要适用在经济发展与人口流动已趋于稳定的国家或地区，这对经济及人口仍在高速窜动的当前中国而言，根本无法类比。何况即使已经过30余年的“农民打工潮”，中国实质“城市化率”刚超过50%，而去年（2012）“十八大”时任副总理的李克强所揭示的“新型城镇化”正要启动，相较于以往每年约1%（1300万）农村人口因工作、维生需要，主动进城的速度，后续在行政力量与政策扶助大举介入的情况下，不难想见中国人口流动将更见频繁。

　　 “房价收入比”不是衡量泡沫的标准

　　如此一来，将使“房价收入比”在中国几乎完全没有参考价值，因为有些发展滞后、就业困难的三线以下小县城，莫说5年后5:1了，3:1以下都不是什么难事！与之相对应的，是具备规模与磁吸效应、人口超常规导入的中大型城市，其房价收入比持续向10:1以上“恶化”，同样“不是什么难事”。

　　因此，我们不要被某些“生搬硬套”老学究型的专家所误导，以为“房价收入比”是衡量一个国家或城市房价是否偏高的唯一标准，否则你永远找不到心目中理想的购房时机。事实上，在许多时候，“房价收入比”愈高的城市，反而意味着它越抢手、越受市场青睐，有许多带着货币、资本的富人，正在不惜代价地涌入。而那些表面数字看起来“安全”、“健康”的城市，反倒是“鬼城”出没的地方。

　　 国际房价收入比是中国的“崩盘标准”

　　就好像现在“一双鞋可以买两套房”的美国底特律，你认为它的“房价收入比”会是多少？就算失业率再高，我相信绝不可能超过2:1！而有人认为底特律的楼市是健康、正常的吗？

　　当然，我必须承认底特律是个极端的案例，并不具代表性，但这不妨碍“房价收入比”在“个性各异”的房地产市场面前，是个平均数的概念，就如同有些专家说：中国的人口红利正在消失，却无法阻挡北京、上海等一、二线城市人口的持续增长；就如同有些专家说现在的男女比例是105:100，却改变不了“钻石男”身边围绕着一堆美女。

　　这才是“房价收入比”的正解，也就是说，倘若国际通行的“房价收入比”10年内果真发生在中国，那将不是合理购房的判断依据，而是“房价崩盘标准”！

　　我该不该投资二套房

　　文/汪 标

　　问：我是一名上海的读者，最近接到一个房产中介的电话，问我愿不愿意去昆山的花桥买房。老实说，看到周边的人通过投资房产赚了不少钱，我也很想做点房产投资，可苦于手里的钱不多，只有40多万元，在上海投资钱根本不够。而中介说花桥的房子总价只有50万元，最近上海的地铁又延伸到了花桥，来往上海很方便。我听了有些动心，就算二套房贷借10万元20年，每月的还款也还能负担，请问我该不该投资二套房呢？

　　中国人历来对房产情有独钟，最近10多年，随着房价的不断上涨，房地产成为老百姓最愿意投资的产品了。在投资二套房之前，你先要回答一个问题，你准备怎样获利？房产投资有两种获利方式，一是靠租金收益，二是靠房产增值。

　　长期以来，中国的房产市场主要是靠房产增值获利，租金回报率甚至还不如把钱存银行里。我个人估计，你也是准备买入后等着房产增值。既然是要靠房价上涨，我们就需要对未来的房价做一番分析，花桥的房子未来会涨还是会跌？如果不是紧邻上海，像花桥这样的小城市是很难吸引外来人员购房的。而上海作为特大型城市，其土地资源相对有限，人员流入的数量与日俱增，导致了上海的房价很难下降。特别是自贸区的设立，将吸引越来越多的高收入人才落户上海，势必会对上海的房价起到强有力的支撑作用。受上海高房价的影响，部分上海人有可能会选择毗邻上海的地方置业，花桥显然是这些置业点之一。随着地铁的通车，花桥又多了一个吸引上海人购房的理由。但仅仅距离上海近、有地铁并不能得出房价一定上涨的结论。因为，上海不仅与花桥接壤，还与太仓、嘉兴等地区相邻，那里虽然暂时没有地铁，但却有比地铁速度更快的高铁。类似地理位置的地区并非只有花桥一地，一旦花桥的房价明显高于上述地区，购房者很可能会选择房价更低的地区置业，从而会限制花桥地区房价上涨的速度。因此，在花桥投资房产要有一定的耐心，房价会受到上海房价的拉动，但涨幅不见得会比上海更高。

　　从你的情况看，我个人建议你要慎重。因为你的资金并不是很充足，如果把所有的资金都投入到房产上，你的资产流动性就比较差了。万一在你再积累起一大笔金融资产前，碰到需要大额资金的情况，你怎么办？如果5年内你不得不抛售掉花桥的房子，你需要缴纳5.55%的营业税，2%以上的个调税，加上买房时的契税以及卖房时的交易佣金，总交易成本在10%左右，如果房价的涨幅不高，你还有可能出现投资亏损。

　　当然，你可以通过多贷一些贷款，以缓解流动资金不足的问题，但这要你多支付房贷利息，毕竟现在二套房贷最低的贷款利率也要7.205%，这样的利率水平并不低。如果房价年幅超不过7.205%，贷得越多亏得越多。

　　如果你能把5内的资金安排好，没有了后顾之忧，那么你可以考虑去投资花桥的房产。在作出投资决定前，你还要对所购房产的价格、周边环境、未来可能出台的房产政策等因素做一个全面评估，最终再决定买还是不买。

　　“深八条”释放哪些新信号

　　文/本刊记者 甄爱军

　　最近，深圳出台“深八条”对楼市施压。专业人士指出，最近一段时间楼市转暖，深圳因而采取相应措施来适度干预。不排除其他城市会效仿深圳，向市场释放调控不会放松的信号，从心理层面影响买卖双方，避免一致看多的局面出现。

　　深圳再次出手

　　近日，楼市再次传出收紧信号。

　　最先出手的是深圳市，其提出稳定房价的八项措施，主要内容包括继续严格执行限购、限贷政策：确保今年普通住房供地在过去5年平均供应量的基础上增加20%以上；抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率；引导房企理性定价等。此外，深圳市还试图从增加供应方面入手，以缓解目前市场供应偏紧局面，如要求“确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上”。

　　除了持续收紧的房贷外，交易层面的政策也做出了调整，深圳市房屋登记产权部门在国庆前要求，凡原业主是在2010年9月30日到2012年10月1日期间购买房产现在要卖的，过户时都必须提供购房时前一年的社保清单或纳税证明，否则该窗口不收文。这意味着限购的力度得以加强。

　　深圳市政府之所以选择在现在出台地方性调控政策，专家分析指出，与深圳房价承受巨大上涨压力有着密切联系。根据深圳当地市场研究机构跟踪监测数据表明，深圳房价在今年前9个月的时间里，上涨幅度已经超过两成。有迹象表明，深圳房价目前并未出现降温迹象，根据中原领先指数系统显示，深圳9月二手住宅价格指数环比上涨2.27%，涨幅继续扩大，且已连续第19个月呈现上涨。“在仅有的两个多月里，如果还不让房价涨势‘刹车’，今年深圳房价调控目标肯定难以实现。”有市场人士如是说。

　　上涨压力不小

　　有不少地方与深圳一样，面临着不小的房价上涨压力。

　　以上海为例，同比去年同期，部分新盘出现超过10%以上的涨幅，个别楼盘甚至翻倍。据德佑地产市场研究部监控数据显示：从9月和10月前半月成交量排名靠前的20位楼盘来看，仅有1盘的成交均价较一季度和去年出现了下跌的情况，而有6盘没有对比数据，其余13个项目在近期成交均价较今年一季度和去年全年均出现了不同程度的上涨，且涨幅均较为明显，其中涨幅最大的要数受自贸区概念影响位于临港新城的港城滴水湖馨苑，该项目目前的成交均价较去年出现了114.3%的涨幅。另外，对比今年一季度，以位于浦东周康板块的御沁园为首的等9个项目均出现了超过10%的涨幅。

　　上海二手房市场同样也是“涨”声一片。21世纪不动产上海区域市场研究部对沪上部分成熟商圈进行抽调显示，在虹口四川北路、浦东陆家嘴等板块，“银十”中期（10月8～20日），其二手房价格普遍较“十一”期间上涨3%～5%。

　　就市场整体情况来看，因为持看涨预期，导致成交量仍然维持高位。根据中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，“十一”长假后，新建住宅成交量迅速回升。10月8日至17日新房成交面积为1033万平方米，较今年9月同期上升26.3%，较去年10月同期上升14.4%。二手住宅市场同样表现较好，中原集团研究中心监测的包括北京、上海等在内的六大城市在最近一周（10月11~17日）成交面积为130万平方米，较前一周上升约24%。根据10月上半月市场整体的良好表现，预计全月新房及二手房成交量有望与9月基本持平。另外值得关注的是，各类城市供求关系产生分化。其中一线城市仍供不应求，9月供求比为0.78，其中北京可售房屋面积达到历史低位。

　　市场火热，也让房企赚得盆盈钵满。中原集团研究中心数据显示，9月10家标杆房企权益购地金额为452亿元，创下年内新高，其中恒大、万科、招商的购地金额均创年内新高。今年前9个月10家标杆房企的月均权益购地金额为242亿元，超过了历年的月均水平。

　　其他城市跟进

　　业内人士指出，鉴于当前楼市面临不小的上涨压力，不排除其他城市会效仿深圳，出台政策对楼市进一步施压。

　　就目前状况来看，今年市场回暖已成为不争的事实后，多个城市量价齐升，如上海9月全市商品住宅成交量突破140万平方米，创3年来同期的新高，市场的回暖基调再一次得以确立，进而导致买卖双方对未来市场也一致看多。开发商推盘热情高涨，购房者也纷纷加快入市步伐，导致整体成交量价均出现了上涨，这将导致各地出现无法完成今年的调控目标，因此必须得选择在这个时间节点上“有所表示”。因此深圳正是在年度房价控制目标的压力下出台“深八条”，而此举也将为重点城市尤其是房价上涨较快城市所效仿。

　　就目前来看，包括北京、杭州等城市，极有可能会出台房产税，以此来对市场进行施压。虽然上海、重庆试点效果已经说明，房产税无法改变房价上涨的趋势，但却能向市场释放不会放松调控的信号，因而会从心理层面影响买卖双方，避免一致看多的局面出现。

　　根据此前市场运行状况来看，包括天津、南京、成都等城市，近期成交量也维持在相对高位，而且房价上涨冲动也相对强烈，因此这些城市也有可能会通过各种方式，来对市场进行干预。

　　政府温柔出手？

　　不过专家表示，政府不会对市场进行强力干预。

　　中国指数研究中心有关人士表示，预计四季度，宏观经济弱复苏局面仍将持续，经济结构调整和转型升级是中央更看重的方面，货币政策、房地产调控等宏观政策的取向仍将以稳为主。

　　德佑地产市场研究总监陆骑麟表示，对于深圳的“深八条”而言，基本上还是比较温和的，他说：“‘深八条’中很多东西都是重申性质为主，不管是土地，限购限贷，还是保障房等政策，基本上在以前的政策中都应该已经有所提及。”因此他预测，对于房价出现快速上涨的城市而言，在现阶段会出台一些重申性质的政策可能性很大。

　　他进一步指出，一旦选择出手，极有可能还是“老生常谈”。基本上还是从限购限贷、土地供应、存量房供应、税费等政策。至于为何要选择相对比较温柔的手法，他解释说：“这几个方面出发入手，因为既能达到温和调控，保证房地产稳定，也能不至于房价的再次下跌，使得土地出让收益的减少，从而影响到整体市场的稳定。”

　　如果仅仅只是政策的重申，其作用相比出台新政策的效果必然会差很多，但这并非毫无作用。行业人士认为，此举将会从心理层面影响到买卖双方，使得他们意识到当前市场还是有调控，减少冲动买房的行为。