楼市“分化”特征将更加明显 政策效果不会很明显

据中国人民银行官网消息,自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。

本次降息之前,央行已经两次降息两次降准、各地政策等利好频发,为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”,但就从二季度以来楼市表现来看,尽管政策利好出了好几轮,市场就是没有什么反应,或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。

市场分化已经使得政策很难起到促使市场规模化放量,政策的效果不会很明显,对于供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。

有市场专家分析认为,本次降息之后,对于楼市来讲,在央行降息等政策叠加刺激之下会出现一波入市的行情,市场信心将进一步提升,尤其是原来在“330新政”等政策刺激之下,对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲,比如北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,本次降息之后,购房者成本继续降低,楼市需求进一步激活,上述城市楼市接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于上述一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲,本来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。

而对于供地量偏大与库存量偏大(库存去化周期在15个月以上的城市)的二线城市、大部分三四线城市而言,由于降准降息、“3 30新政”等政策叠加的推动作用,这些城市也将加速去库存,这些城市的库存去化周期将进一步缩短。从今年下半年预期来看,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下,短期市场基本面将回归合理。其他城市尤其是库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为,在三次降息两次降准等政策刺激之下,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市,而15个月以上的城市楼市还有去库存压力,但部分城市由于加速去库存,市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。总体来看,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。