止跌企稳 房价仍将盘整

　　“去年的房价呀，就像过山车。”刚刚经历换房的南昌市民王女士一谈到房价就忍不住告诉记者她今年的神奇经历。

　　■信息日报记者秦谦文

　　在房地产市场整体出现调整的背景下，南昌楼市也没有例外。房产商加大优惠幅度，乃至直接降价，使得南昌房价同比增幅回落，甚至下跌。对于去年南昌房地产形势，同致地产研究员汪维进行了解读。

　　解读

　　去年南昌房价涨2.3% 涨幅回落

　　从国家统计局每月发布全国70个大中城市的房价数据看，南昌新建商住房价同比涨幅由年初的两位数增长，随后逐月回落，到9月份出现了下跌，二手房走势与新房基本相似，只是幅度偏小。那一年累计下来南昌房价是涨还是跌？依据房价指数的计算方式，年度涨幅为月度同比涨幅的平均数。以此方式计算，去年南昌房价累计涨了2.3%，较2013年7.6%的涨幅明显回落，但仍保持上涨。另外，二手住宅价全年涨1.7%。数据表明，从年度走势看，南昌房价依旧保持上升的趋势，但涨幅在收窄。

　　新建商住房成交量猛增 难掩水分

　　在楼市过于低迷的时候，南昌放开了住房限购政策，上调区域普通商品房价标准，给予购房者税收上的优惠。公积金政策也放松。随着央行降息，对楼市起到了更强的刺激作用。

　　尤其是7月中旬局部放开限购，到8月中旬全面放开限购，拉动南昌新建商住房成交量回升，月交易新建商住房突破3000套，到9月超过4000套，11月高达5100余套。来自南昌房地产信息网的网签数据，去年南昌新建商住房成交量达4.89万套，比2013年多出1.08万套。

　　在楼市的调整年，南昌新建商住房成交量为何还高于2013年？汪维分析，单从成交数据看，是有些矛盾。从推盘量上看，2013年达650万平方米左右，而去年约550万平方米，显示出2013年楼市的景气度较高。之所以去年出现楼市成交的放大，有政策干预因素。2013年由于房价上涨过快，当年又提出了房价上涨控制在居民人均可支配收入年度增幅以内。对此，部分高价楼盘年前成交的，推到去年1月网签，使得该月新建商住房成交量过万套。而到下半年，不少单位“福利房”、内销房、团购房入市，这些房的价格低于市场，在拉高销量的同时，也拉低了房子均价。因此，去年南昌楼市高成交有水分，难掩调整的实际现状。

　　房价逐渐止跌企稳 仍将盘整

　　“从去年末以来，楼盘优惠幅度在减小，部分提高了价格。新建商住房价格同比跌幅在扩大，但环比跌幅则在收窄，表明房价在止跌企稳。”汪维认为，南昌新建商品房目前库存约380万平方米，需要7个月左右的时间去消化，处在健康合理的范围，没达到饱和状态。而在部分一线城市，去库存要15个月以上，基本饱和，房价跌幅相对较大。

　　汪维表示，南昌楼市的调整，更多的是受经济下行压力影响，购房者出手不坚决。更重要的因素是，以经济水平、房价与中部省城比，南昌房价偏高。当市场供需双方达到一致，楼市自然就会企稳回升。

　　“未来2～3年仍是房地产行业的盘整期，在市场环境仍存下行压力的背景下，三四线城市房地产面临重新洗牌的风险，长期存在供求矛盾的一线及部分重点二线城市，将吸引大量房地产开发企业进入，但短期内仍然难以实现供需平衡，还需要借助于差别化信贷、公积金及财税政策等相关措施调控住房需求。未来房地产市场将进入市场需求为主，行政调控为辅的新状态，并且是以市场平稳发展为前提，房地产市场进入‘白银时代’。”汪维分析，经过市场的调整，楼市告别“野蛮”增长的黄金时代；很难再现拿块地建房就坐地收钱、买到就赚到的景象。房地产将逐渐进入更加专业的市场，注重个性，满足多元化需求。