西湖法院反映执行未办理产权证商品房案件中存在的问题及对策

　　近年来，随着人们物质生活改善，购买商品房已经成为城市居民生活中必不可少的一件大事，由于房屋价格高，大部分买房者都通过银行按揭的方式，支付购房款，造就了一大批人们口中所谓的“房奴”。在取得房产证之前，这些商品房的权属就是以在房管局备案商品房买卖合同案来确定的。在法院的执行过程中，这些购房者成为了被执行人，又没有其他可供执行，就必须面临着名下的未办理产权证商品房的处置问题。而这些房屋，由于未办理产权证，一般都有银行按揭贷款，甚至没有缴纳契税、维修费等费用，法院执行中，涉及被执行人、开发商、银行等诸多利益相关方，颇为复杂。据不完全统计，2014年1-12月，南昌市西湖区人民法院执行未办理产权证商品房案件21件，2015年至今执行该案件31件，同比增长50％。

　　该院在执行未办理产权证商品房案件中发现主要存在以下几个问题：一是残值有限。未办理产权证的商品房大多数是购买不久，购房人只付了一定比例的首付款，余款都是通过银行按揭方式支付。法院在处置这些房屋时，除去银行按揭贷款和处置费用后，实际用于偿还债务的款项所剩无几，更有关者在知道房屋被法院处置后，故而不再支付按揭贷款，不缴纳相关税费，让法院处置后申请人得以偿还的债务少之又少；二是开发商不配合。未办理产权证的商品房，只是开发商与购房人签订了一份商品房买卖合同，继而由购房人支付首付后，余款向银行按揭，由银行支付给向开发商，可是，一旦购房人不能按时支付按揭款，银行就会根据与开发商的阶段性担保协议，直接扣划开发商相应数额的房款。法院在处置这些房屋时，只支持银行的优先受偿，而对开发商的追偿权认为是普通债权，要求是通过其他法律途径得以解决。在法院处置房屋后，要求开发商配合办理过户手续，开发商就以各种理由来搪塞，不予配合；三是手续繁琐时间长。未办理产权证的房屋往往只是购房者支付了首付款，而没有支付其他费用。对于一些交房的房屋，仍然需要原购房人办理交房手续，包括须取得房门钥匙、缴纳物业费、安装煤气、有线电视等，由于购房者身负债务并且房屋被法院查封处置，不愿办理这些手续，需要法院出面协调解决，并且办理过户时，首先由开发商将房屋过户到原购房者名下，再由原购房者过户到新的买受人名下，两次过户的时间长、程序复杂、费时耗力，造成执行上困难重重，效率低下；四是制度不完善，款项分配有分歧。未办理产权的房屋大部分都有按揭贷款，并且购房者与按揭银行签订了借款合同约定，一旦购房者不能按时支付贷款，银行可以处置房屋并有优先受偿权，但有关部门没有预抵押制度，没有产权证，办不了他项权证，没有预抵押，债权人认为抵押只有合同约定，没有登记银行按揭贷款，就没有优先受偿权，不应当被认定，故认为房屋处置款应全部偿还债务，但房管部门在实践中又必须要有银行的贷款结清证明，事实上支持了银行的优先受偿，但又没有相关制度保障，易引发当事人的不满和款项分配上的分歧

　　为了加大对未办理产权证商品房的执行力度，打击被执行人利用这些房屋规避执行，保障债权人的合法权益，维护健康的房屋交易秩序，笔者认为：一是事前和开发商沟通。在即将评估拍卖这些房屋时，要求办理相关交房手续，物业管理方面加以配合，并查明房屋付款的支付情况，如果开发商同意退房，并返还首付款，将使执行程序大为简化；二是加大处罚力度。对于恶意规避执行的被执行人、拒不配合的协助义务人，决定予以拘留、罚款。维护法律的严肃性和强制性；三是有关部门尽快建立预抵押制度。借助一些省市的做法，让未办理产权证房屋在涉及债务纠纷时，执行后款项分配时有法律依据，减少利益相关方的纷争。 （吴云 黄中秋）