浅析闲置低效用地成因及处置对策

闲置低效用地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的当地人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地，大量的土地闲置,导致了土地低效利用和资源浪费,影响了城市空间结构的优化和城市功能的提升。如何预防低效用地，盘活闲置土地，达到土地利用效率最大化，是摆在各级政府及土地管理部门亟待解决的问题。针对这一现象，笔者以江西省宜春经济技术开发区为例，对土地闲置低效利用的成因进行探讨，并提出处置对策。

一、基本情况

近年来，江西省宜春经济技术开发区积极推进“招大引强”工作，引进了一批投资规模大，产出率高，拉动力强、发展前景好的工业项目，土地需求量不断增长，土地供需矛盾日益凸显，但也存在土地闲置低效利用情况。经调查，该区共有闲置及低效用地16宗，面积3283.6亩，其中闲置土地3宗，面积324.8亩；低效用地13宗，面积2958.8亩。

二、形成原因

（一）重供地轻监管。入园合同中批后监管的措施不够完善、细化，可操作性不强，对企业约束性不到位。未成立批后监管机构，责任不明确；

（二）供地机制不健全。项目入园程序、项目用地的标准不够规范，工业项目用地供应未严格执行项目用地控制指标制度；

（三）缺乏资金。受国家宏观政策的影响，部分企业难以融资、投资建设资金无法保障；

（四）招商引资门槛过低。因开发区的地置优势不明显，招商引资的门槛偏低，造成入园企业良莠不齐；

（五）供地价格偏低。由于土地供地价格低，入园企业的用地成本偏低，“多占少用”“宽打宽用”的现象时有发生。

三、处置对策

(一）加强宣传引导，促进有效利用。对闲置及低效利用土地的企业，坚持以用为先的原则，通过正面引导，帮助、鼓励企业在限定时间内尽快建成投产，产出效益，对开工建设确有困难的企业，加大帮助和扶持，不能简单“一棍子打死”，以促进企业发展，实现保增长、保就业、创税收政府企业“双赢”目标。

（二）加强组织领导，落实部门责任。形成政府领导、国土部门牵头、相关部门密切配合、社会各界广泛参与的土地管理体系，切实加强国土资源监察队伍建设，强化土地执法动态巡查力度，建立健全执法监察网络，形成“早发现、早制止、早报告、早处理”的快速反应机制，做好土地批后监管工作，及时发现、处理闲置及低效利用土地。

（三）严格项目审批，源头控制闲置。提高用地门槛，新上工业建设项目坚持立项批文、工商注册、环评报告和投资强度四落实，固定资产投资强度不低于150万元(锂电项目不低于200万元)，容积率不低于1.0，建筑密度不低于50%，绿地率不得超过20％，工业项目行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％，年亩均税收不低于5万元。改变供地模式，实行一次出让、分期供地的供地方式。严格审查用地单位用地效益和定额，按照资金到位、投资额度和建设进度等情况，合理确定土地供应量，从源头上控制土地闲置、低效使用。

（四）加强批后监管，控制低效用地。对工业用地面积，供地时间,出让金价格，合同约定和实际开竣工时间、建筑面积、密度、投资强度、亩均税收，出让金缴交以及抵押贷款等信息建立台账。建立国土、规划、建设、房产等部门联合动态监管机制，变“一家管、大家用”为“大家管、大家用”，共同做好对项目单位监管、控制和激励工作。对实际投资强度、产出税收、开工条件、施工许可等方面进行复核验收，对达不到标准的不予办理相关手续，并追究违约责任。

（五）加大处置力度，盘活闲置用地。一是调整地块。对签订了入园合同，落实了意向性地块位置（未办供地手续），半年内不缴交履约保证金、不注册企业名称、不提供调研和环评报告、不申请立项的;对具备供地条件，政府确定出让，意向用地企业未按时缴交土地竞买保证金;土地成交后，企业未按时缴清土地出让金的，解除入园合同等三者将土地调整给其他急需用地的企业;二是收取土地闲置费。对超过土地出让合同约定动工开发建设日期满1年但不满2年未动工开发的，按每年5-10元∕㎡的标准收取土地闲置费；三是限期整改。两年内虽已开工建设，但其投资额未达到25%以上或土地开发面积未达到三分之一的，督促限期尽快建设投产，限期内仍未按入园合同建成投产的由国土部门依法收回其全部或未开工部分的土地使用权。建成并已投产，但未按合同要求达到投资强度，亩平税收和建筑容积率低于入园合同所规定的指标的，由经开区督促企业限期整改，整改后仍不到规定要求的，请具有评估资质的中介机构将其投资额度进行评估，由经开区补偿后，将土地使用权收回重新出让给急需用地的企业。四是协议收回。对两年未动工建设的土地，由国土部门依法收回其土地使用权，重新公开出让给其他企业使用。