海口市国土局“一女二嫁” 致开发商受损数千万

在海南省海口市“蛰伏”一年多之后，2014年4月，海口硕宇宏远房地产开发有限公司（以下简称“海口硕宇”）终于出手，斥资3亿多元拿下位于海口市金沙湾片区的D0501地块。

然而，令海口硕宇始料未及的是，当缴清上述地块土地价款及办理土地使用权证所需税费之后，却发现仍无法按时办理土地证。海口硕宇遂与海口市国土资源局进行交涉，得到的讯息却是该地块已经抵押给国家开发银行股份有限公司海南省分行（以下简称“国开行海南分行”）。

“截至5月底，硕宇宏远因无法及时办理相关建设手续而延误开工，融资成本以及运营费用已高达5700多万元。”海口硕宇负责人马瑞智对《中国经营报》记者表示，根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，海口硕宇有权要求解除合同并赔偿相关损失，但海口市国土资源局却不予配合。5月29日，海口市国土资源局有关人员回复本报记者称，目前此事正在与开发商协商处理。

在押土地被出让

出让合同约定，海口市国土局应于2014年7月30日前将符合出让条件的土地交付海口硕宇。不过，该局并未按照约定时间实际交付土地。

2014年4月11日，北京精诚众和投资有限公司（以下简称“众和公司”）通过挂牌出让方式取得海口市金沙湾片区滨海大道西侧D0501地块，并签订《国有建设用地使用权出让合同》，面积为50993.97平方米。

据记者了解，2013年1月16日，海口市土地储备整理中心取得上述地块其中约46229.81平方米土地的权属登记。

2014年4月23日，众和公司与海口硕宇、海口市国土局共同签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定将出让合同项下权利和义务全部转移给海口硕宇。由此，海口硕宇取得上述地块，截至2014年6月17日，海口硕宇支付了全部土地价款及缴纳契税、印花税等共计约3.2亿元。

上述出让合同约定，海口市国土局应于2014年7月30日前将符合出让条件的土地交付海口硕宇。不过，该局并未按照约定时间实际交付土地。

“公司严格按照相关要求支付所有费用后，开始申请办理土地使用权证，此时发现该地块90%以上面积（46229.81平方米）已经抵押给国开行海南分行，无法实际交付土地及办理土地证。”马瑞智表示：“海口市的很多地块权属争议较大，所以公司在拿地之前也是相当慎重，经过多次考察与了解，最终拿下金沙湾地块，主要看中其权属较为清晰，相对‘干净’，确实没想到海口市国土局竟然在土地被抵押的情况下仍公开出让。”

“海口硕宇一直坚持高周转的开发运作模式，所以时间要求非常高，并且严格按照国家相关规定办理建设手续。而国土局迟迟不能交付土地意味着项目的开发面临越来越大的风险。”上述负责人表示。2014年9月2日及9月30日，海口硕宇两次致函催告海口市国土局，要求其交付符合条件的土地，但海口市国土局仍未能交付。

根据出让合同约定，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还订金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人可请求出让人赔偿损失。同年10月20日，海口硕宇向海口市国土局发出解除合同的通知。

“与海口市国土局及相关部门多次交涉之后，其仍不能交付土地，我们（海口硕宇）认为应遵守最基本的契约精神，要求按照合同约定解除合同，并返还土地款及双倍返还订金，但国土部门不同意解除合同。”马瑞智表示。

不过，在2014年11月10日海口市国土局向海口市政府作出的内部报告文件中，海口市国土局已承认海口硕宇的上述要求“有事实与法律依据”。

上述人员表示：“由于迟迟未能交付土地及办理土地证，导致海口硕宇无法办理相关建设手续，也无法进行融资。截至5月底，公司为此付出的财务成本以及运营成本高达5700多万元。”2014年11月18日，海口硕宇将此纠纷诉至海南省高级人民法院。

海口市金沙湾片区的D0501地块土地纠纷的有关书面材料。 本报记者雷士武/摄影

“难以置信的是，在法院审理过程中，海口市国土局却出示了2014年9月26日制作的海口市国用（2014）第007919号土地使用权证。以此用于证明已经为海口硕宇公司取得的土地颁发了土地证。而此时，该地块仍在押，为何能办理土地证？国土局既是土地出让方，又是制证方，这种行为究竟如何认定，该土地证到底有没有效力？”马瑞智质问道。

上述内部文件显示：由于该地块在储备中心已被抵押给国开行海南分行，无法办理出库手续，造成无法登记发证。2014年9月26日，海口市国土局办理了该地块的登记，由于该地块的抵押尚未解除，该证至今（2014年11月10日）未颁发。记者注意到，海口市政府曾对此事作出批示，要求海口市国土局尽快将该地块从银行解押，以后出让地块应避免出现类似问题。

记者获悉的资料显示，2014年3月17日，国开行海南分行作为海口市国用（2013）第002486号地块的抵押权人，同意解除该宗土地证项下46229.81平方米土地的抵押登记。同时要求国土局向其提供价值不低于37330.58万元的土地，依法办理抵押登记手续，以防抵押物悬空。

据记者了解，上述地块直至2014年12月10日才予以解除抵押。就是说，在该地块被出让之时至解除抵押之日期间，抵押物一直处于悬空状态。

对此，海南省国土资源厅法规处有关人员在接受本报记者采访时表示，海口市国土局的行为肯定是“不合适的”。而如果国土部门为已经出让的地块办理了土地证，则该证可以对抗土地储备整理中心的土地权属证书。但是，记者了解到，海口市土地储备整理中心所持有的土地使用证与海口硕宇公司的并无二致，均是海口市国土部门制作的土地权属证书。

有土地方面专家告诉记者，针对海口市国土局此种行为，海南省国土资源厅认为“不合适的”的说法显然是避重就轻，这应当是严重的违规行为。此外，一块土地同时拥有两个权利人，这是典型的“一女二嫁”的行为，简单地评判其效力高低是不严肃的，容易造成认识上的混乱。

而海口市国土局没有向记者说明为何会造成在押土地被出让以及办理土地证的原因和依据，只是简单地回复称“此事正在与开发商进行协商处理”。

对于海口市国土局的具体行政行为涉嫌违反相关规定，且给相关人造成损失的行为，海口硕宇公司曾向当地纪检监察部门进行过反映，5月29日，海口市监察局有关人员表示“已责令海口市国土局作出说明”。

国土局自制土地证引质疑

一块土地同时拥有两个权利人，这是典型的“一女二嫁”的行为，简单地评判其效力高低是不严肃的，容易造成认识上的混乱。

为解决基础设施建设的资金难题，海口市开始将目光移向大量的闲置土地，并成立地方融资平台，以土地抵押进行融资。图为海口某小区旁边未开发的土地。本报资料室/图

资金饥渴凸显融资困境

海口薄弱的基础设施建设需要大量的资金，对于财力不足的海口来说，如何融资是其面临的首要问题。

众所周知，上世纪末的房地产泡沫对海口经济造成重创，政府信用曾一度受到严重影响。大量的社会资本如海啸般席卷海口之后，留下大量的烂尾工程及权属不清的土地。

然而，海口薄弱的基础设施建设需要大量的资金，对于财力不足的海口来说，如何融资是其面临的首要问题。海口市开始将目光移向大量的闲置土地，并成立地方融资平台，以土地抵押进行融资。不可否认，近十多年来，海口市的土地抵押融资为城市的建设提供了强劲支持。

海口市土地储备整理中心在2014年度工作总结写道：收储入库土地面积10511.1亩，完成全年工作目标的105.11%。其中有偿收回国有583.76亩,土地征收集体(含预征)8821.85亩,无偿收回891.3亩；土地出库面积共计1126.63亩。2014年已为政府投资项目融资52.95亿元，土储项目融资15.2亿元，共提供7753.44亩储备地，价值159.06亿元。

不过，上述工作总结也列举了存量储备地存在的多项问题：如征地遗留问题、基础设施不到位、未完成一级开发、不符合规划、抵押给金融机构融资等，可供地块较少，难以提供充分土地资源用于重点项目、旧改安置、年度“招拍挂”用地等供地需求。

此外，可用于抵押融资的储备地不足。尽管土地储备整理中心目前有9万多亩储备地，但其中的4万亩是预征的战略收储土地，严格说不能作为建设用地用于抵押。而库存的5万亩储备地，已抵押了3.387万亩，剩下的很多是道路、基础设施、农用地等，能用于抵押融资的土地不多。储备地现状与政府投资项目融资需求之间的矛盾非常尖锐。

对于在押土地被出让的乱象，海口硕宇的遭遇并非孤例，上述工作总结中有这样一段表述：早期用于融资的储备地现有些已供应，需要解押腾退给用地单位。早期落实农转用就用于抵押的储备地，由于信息不对称等原因，现有些已供应出去，用地单位缴清了地价款却不能拿到土地证，意见很大。有些则已纳入今年的土地供应计划，但仍然在抵押中，也会影响到土地供应变现。正在积极协调国开行海南分行进行动态解押。（记者 雷士武）