深圳楼市金九银十好景难现 大降价预期恐落空

　　“金九银十”对于往年的楼市常常意味着“量价齐升”的好光景，然而今年的9、10两月，在经历了连续“量价齐跌”的颓势后，“金银”成色不足已成定势，有业内机构预测，今年或褪成“铁九铜十”。

　　不过令市场稍感欣慰的是，8月成交量环比已有两成回暖，后市是否会如6月份知名地产中介机构所说“9月份深圳全面降价”，大部分人都认为这种预期可能落空，在楼市继续回暖的预期下，深圳未来房价可能微调，但总体仍趋稳定。

　　 楼市有暖色

　　 九十月或继续升温

　　自深圳1月份新房成交量出现大幅度下跌以来，除3、4月外，一直持续至7月，市场的月均成交面积都一直维持在25万平方米以下的低迷状态，直至进入8月，楼市才有了小幅度的“回暖”现象。

　　据深圳市规划国土委数据显示，8月份深圳市新房共成交2893套，成交量环比涨近两成，均价22329元/平方米，与7月相比，下跌了1.04%，成交面积约27.7万平方米，环比大幅上涨22%。但距离去年8月成交面积36.53万平方米仍有一段距离。且上周仅仅只有两个项目入市。

　　但是，日前有不少业内专家预测，2014年深圳住宅市场是一个由“蛰”到“变”的过程，上半年冷清开场，年中盘整，下半年将蓄势待发。

　　对此，中原地产研究院总经理肖小平表示，成交量是成交价的“先行指标”，从7、8月来看，楼市的行情确实比上半年好转，在签约、成交量上都有一定的回暖。

　　美联物业全国研究中心经理何倩茹告诉记者，目前市场信心还未完全恢复，楼市处于一个比较“温和”的阶段，在接下来的9月中旬至10月，楼市或将出现一个比较大的回暖趋势。

　　 万科也平静

　　 大降价预期或落空

　　中原地产曾在6月份公开发表报告称，9月起深圳楼市将全面降价，建议投资者“抛盘避险”，现如今看来，一二手房价格虽有微调，但离全面降价预期相距甚远。

　　位于龙华的 华业玫瑰四季 近日开盘，记者在现场看到，该盘的购房者众多，甚至出现了“争抢”的局面。据了解，该楼盘在同片区新楼盘均价向3万元每平米看齐的情况下，售价在2.3万元至2.6万元不等，甚至出现了单价为2万元每平米的单位。

　　新盘如此“走俏”，是否价格普遍偏低？记者打电话询问了即将在9月份开盘的宝安区 联投东方 、龙岗中心城区 麓园 、南山区 鼎胜金域世家 、坪山新区京基御景印象等各区多家楼盘售楼处发现，除了坪山中心区的楼盘价格仍有降价外，其余各区楼盘价格均不会选择降价。麓园（资料、团购、论坛）的售楼处相关负责人向记者表示，现在楼市转好，不可能会降价。

　　针对之前言论，深圳中原地产董事总经理郑叔伦此次接受记者采访时语气明显缓和，他表示今年的“金九银十”含金量不高，以往是价格上涨、成交量也上涨，而今年是一个“价跌量升”的市场，虽然成交量会达到以往的水平，但是价格还是在略微下跌的。言谈中明显不再坚持“大降价”的观点。

　　肖小平对郑叔伦的言论表示赞同。她表示，现在所说的房价“下跌”所指的仅仅是房价回升幅度小、无上涨，环比下降，但同比上涨。

　　而克而瑞战略客户中心总经理许烁也表示，深圳楼市的价格并不会大跌，开发商谁都不敢做第一个降价的人，以往万科的幅度最大，但今年万科也很平静。

　　 推盘高峰期

　　 开发商或以价换量

　　虽然开发商大降价现象不明显，但几个月少量楼盘加大让利幅度取得不错效果，甚至频频出现几个“日光盘”，肖小平分析，吸引顾客的很大一部分程度是楼盘的性价比，“只有卖不出去的价格，没有卖不出去的楼盘”，这意味着在年报业绩的压力下，开局冷淡且缓慢的开发商有可能循此经验，9月份开始加大推盘力度，并“以价换量”。

　　据搜房网统计，9月预计共有21个项目开盘或加推。在9月1日当日，新房成交量达115套，成交均价19529元/平米。

　　郑叔伦告诉深圳商报记者，7、8月房地产市场房价调整幅度小，成交量下降，这是楼市即将出现“以价换量”的一个“苗头”，9月之后，价格调整幅度大，大约在5%～10%，遂出现“以价换量”的市场。上半年推盘不多，9月是推盘高峰期，但是需求增长不大，开发商只有在价格方面让步。

　　郑叔伦表示，上半年房价无松动，普遍偏高，达到2008年以来最高，但成交量最低。如果市场行情好，根本不需要花大力气营销，现如今市场行情下滑，加之淘宝等电商也来房地产行业凑热闹，想着“分一杯羹”，传统地产商不得不加大力度营销。

　　“之前受到全面限购的影响，政府的政策使得购房者观望，而卖楼的开发商太多，这就出现了一个‘羊多狼少’的局面。”郑叔伦笑称。

　　 限购未松绑

　　 购房者或持续观望

　　不过，如果新盘普遍“低姿态”抢占客户，购房者是否像之前对待“日光盘”一样买账还未为可知。有专家分析，在限购未松绑的深圳，楼市交易量马上进入火爆期仍有难度，很多购房者或持续观望。

　　数据显示，目前全国47个限购城市中已有37个城市全面松绑或部分放开限购政策，但一线城市仍在“坚持”，以深圳为例，年内放开限购几无可能。上月，深圳市规土委两次做出明确解释，深圳近期不会放松限购。

　　许烁表示，即使在放松政策的城市，其给交易量带来的影响也只是短期的，在绝大多数取消限购的城市，短期内房价会得到拉升，但当消费者的需求得到释放之后，一个月之后，楼盘的销量就开始下滑。“限购只是名义上的调整，并非能对楼市起到很好的促进作用。刚需客户占主流，主要的障碍并不在限购，在限贷。”

　　然而，限贷政策在各银行虽有细微松动，但出现折扣的现象仍很稀少，几次传闻都被建行、招行等涉及传言的银行断然否认。

　　郑叔伦还表示，限购的影响使得整个楼市气氛冷却，客户眼花缭乱，客户将每个盘进行比较，使得购买时间延长。届时一二手房价仍会下行，但不会崩盘。浮动很难预测，回暖时间长，真正回暖大概要两至三年。目前大量的客户依然会持币观望。

　　目前国家政策层面仅是“微刺激”，给楼市带来的也可能只是“微利好”。就在深圳市场，8月初传出的“评估价上调”消息在9月1日官方表态暂缓后，短期回暖的交易量又在9月初跌回。种种现象表明，“金九银十”的好时光难再恢复。

　　深圳楼市中秋成交遇冷 金九房价降幅或再拉大

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本文来源：中国新闻网