北京北五环外房价迈过10万门槛

北京地价和房价比肩上行。大兴五环外的地价超过3万，而北五环外的某公寓更是以超10万元/平方米的单价实现成交，成为北京楼市历史上五环外公寓项目成交单价首次“破10”，也标志着五环外楼市正在加速进入10万+时代。在房价和地价的双重推动下，位于海淀的金隅翡丽洋房两小时内基本售罄，4.3万元/平米的售价仅和海淀北部成交地块的楼面价持平。业内人士认为，在这场全市范围的涨价潮席卷下，曾经的洼地价格难再有，这种预期带动了近期入市的金隅翡丽等项目重现日光行情。

五环外房价进入10万+时代

近日，位于五环外奥森北侧的公寓住宅项目紫御华府成交了一单4000万房源，单价超10万元/平方米。这是北京房产史上五环外楼盘成交单价首次超过10万元/平方米，但不是第一次和“10万+”触电。

被称为豪宅元年的2015年，正在将10万元/平方米的战场从内城移向五环外。5月21日，北五环外的润泽御府一批新房源取证，均价达10.58万元/平方米；5月30日，中粮瑞府取证，价格最高超过20万元/平方米。而下半年，入市价格铁定超10万元/平方米的五环外项目还有远洋刘娘府项目、保利首开天誉等排队入市。

一切迹象表明，除了南城，其余三大方位的五环外楼市正在快速进入10万元时代。

最近的土地市场表现无疑坐实了这一趋势。溢价率高达48.93%的海淀中关村永丰产业基地地块，尽管地处五环之外，且周边配套远逊于四环核心项目，但以其4.3万元/平方米的高楼面价来算，未来售价有望直接突破10万元/平方米。

“五环外楼市全面进入10万元时代已成为一个既定事实，而其背后则是土地供应稀缺导致的地价飙升。”业内人士认为，从目前来看，孙河、东坝、海淀、亦庄等区域已成为突破口，并将带动五六环区域由点及面地进入10万元时代。

洼地效应引发周边新盘“日光”

高价房的全面外溢令置业者加快了入市步伐，而一小撮尚维持既定价格的新盘，则因为强烈的价格优势成为置业者争夺对象，近期入市的金隅翡丽便是如此。

6月27日，位于海淀的金隅翡丽在开盘两小时狂销3.2亿元，当天热销71套，建筑面积7892平方米，基本实现日光。据悉，金隅翡丽此次主推61-132平方米的六层电梯洋房，涵盖刚需到改善全产品段，因此大获追捧。

除了产品之外，价格对置业者的刺激则更为直接。据了解，金隅翡丽此次开盘均价为4.3万元/平方米左右，这一价格与两个月前成交、同在海淀北部的永丰地块楼面价持平，此时，距离金隅翡丽4公里以外的紫御华府成交了一套单价10万+的房源；而同一纬度、距离其5公里左右的润泽御府新房源均价达到10.58万元/平方米。

“同样的区位，同样的高端产品定位，如此巨大的价格落差，在市场上可用‘可遇不可求’来形容，这也是该项目能实现开盘日光的底气所在。”业内人士表示。据了解，金隅翡丽下半年还将继续加推203-239平方米的叠拼，这一低密产品在海淀近乎绝迹，而据金隅翡丽负责人透露，叠拼产品价格预计在5万元/平方米左右，非常具有竞争力，稀缺的产品形态和极具优势的价格表现，预计届时会重演开盘日光的行情。

同区域5万内价格恐难再现

在这场席卷整个楼市的涨价潮冲击之下，曾经的洼地正在逐渐消失。“严格来说，并不是消失，而是价格标准提高，比如当前海淀4.3万元/平方米是洼地，但今后的洼地可能在六七万甚至更高的水平出现。”一位资深业内专家表示。

事实上，在2015年初，毛大庆就曾发出“北京以后五环到六环的房子都是8万到10万”的言论，而今，时隔不过半年，这一预言已开始兑现。

这一结果是土地传导的体现，近期入市的10万+楼盘全部是2013-2014年地王项目，而这批地王，大部分处于五环外，从目前这批高价楼盘的推盘周期来看，其对楼市的推涨作用才刚刚开始。“豪宅新盘大增，竞争空前，所有项目都采取‘低开’策略，也就是说，当前的这批豪宅价格还处于低位。”业内人士分析，在未来“高走”趋势下，还将有更高的房价出炉，而那时其对市场的推涨作用才真正开始。

在这种趋势之下，市场对价格的心理底线正在被迫抬高。“这个项目卖3.5万的时候，嫌贵，但今天来看，即便是4.3万，也是不会再有的低价了。”在金隅翡丽销售中心，一位客户如是说。对于大部分刚需、改需客户而言，最佳选择已不是“等”而是“抢跑”。（桂瑰）