促销升级新盘加推 年底前西安楼市“跑量”为主

当前，楼市正处于不断的发展和变化中，政策的跟进，消费者发出的呼声，无不促使着楼市在"颠簸"中历练前行，究竟目前西安楼市是个什么样的状况？未来又将会走向何方？从本周起，金楼市周刊将推出《记者观察》栏目，以记者的视角去关注和调查西安楼市，以客观的市场动态助推西安楼市消费。

据西安市住房保障和房屋管理局发布的“今年1-9月房地产市场运行情况”数据显示，今年前三季度，西安市累计新批准商品房预售1739.18万平方米，同比增长4.34%；其中住宅1287.13万平方米，同比增长4.33%。商品房销售1247.65万平方米，同比下降0.82%；其中住宅1070.63万平方米，同比增长0.6%。由此不难看出，西安前三季度，已经有近500万平方米的库存量了。

有媒体就此分析称，“目前的市场存量房，按照上半年市场的消化速度，至少要近20个月才能卖完”。因此，“库存量大”仍将会是暂时压在西安各房企和开发商心头上的一块大石。业内有人预测，年底前，西安楼市仍会以“跑量”为主。三大现象将会持续到年底。

■现象一 促销不断加强

从第三季度末月看，房企的宣传广告都增多了，就连电话营销的频率都加强了。最近总有朋友抱怨一天之内接到同一家房企的三个楼盘的售房电话。这些与上半年的楼市相比，可以说是“表象上的大逆转”。从“内在”方面看，尤其是第三季度中，众多的房企及楼盘都拿出了“一万抵五万”、“57万得114m2三房”、“买一层送一层”等“以价换量”的销售力度。近几日，记者发现东郊“荣德·棕榈阳光”项目，悄然打出了4000多元每平米起的价格，这无疑是极具诱惑力的促销力度。

■现象二 新盘加速推广

近几日，据国内独立第三方房产价格指导平台“房价点评网”发布的信息显示，根据监测，西安楼市10月份新开盘的项目为17个，较9月份增加了3个。同时，在今年前九个月中，单月份新开盘项目超过17个的仅有三个月份，分别为3月份28个新盘；5月份21个新盘；6月份22个新盘，没有一个季度的首月开盘量超过第四季度首月。所以，房企的开盘量也从侧面反映出从10月份开始，今年第四季度或许将会是一个“跑量的季度”。

■现象三观望情绪“有所转变”

目前，随着购房政策的配套跟进，尤其是金融政策的放松，越来越多有购房意向的市民开始选择出手了。有市民也表示，此前购房“摇摆不定”是出于对国家政策的考虑，想着国家政策会对房价进行调控，“大幅降价”的情况可能会出现。但是，九十两个月，限贷、限购政策先后放松后，西安楼市并没有出现人们预期中的“大幅降价”现象，相反，仍然处于比较平稳的阶段。所以，目前许多市民考虑的是只要有合适的房子，经济能力可以承受，就会出手购房。

综合以上几个现象，可以发现，“量大压身”是房企目前的心头病，健康的楼市发展亟待“去化率”的加快，所以“跑量”促销将会是第四季度各房企的主旋律，本报也将持续关注西安楼市变化。银十“升温” 楼市信心有所提振

今年最好销售季节,金九银十转眼结束。在此期间,西安乃至全国房地产市场调控逐步放松或取消,多项利好政策袭来,业内预期有所改善。受此影响,较之上半年,金九银十楼市信心提振不少,楼市好转似乎在望。虽然西安土地供应和交易比较疲软,但银十后,开发商对未来市场开始持乐观态度,不再收缩战线,而是主动出击。据悉,银十后,项目开盘数量上升,销量也逐渐开始增长。

多项房地产政策先后出台

受楼市下行压力影响9月初，西安取消限购政策，10月，房贷政策也终于有了实质性松动。央行发通知将实行“认贷不认房”的政策，首套房首付30%，最低可执行7折利率，二套房贷还清按首套房贷,至此,限购限贷先后松绑。

10月13日，西安市棚户区（城中村）改造办公室发布消息，新制定的《西安市棚户区改造管理办法》经西安市政府批准，将于11月1日起施行。《办法》提出，设立棚户区改造专项资金，鼓励民间资本参与棚改；集体土地上棚户区改制后，村民的入学、就业、养老、医疗、低保等统一纳入城市保障体系；人均不足65平方米按不少于65平方米安置。

10月底，西安市公积金管理中心出台政策，将此前“职工申请个人住房贷款须连续足额缴存住房公积金一年以上”的规定，调整为职工连续缴足6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可合并计算。

土地市场供应交易疲软

由于上半年楼市不佳，影响到土地市场的活跃度，据房屋管理服务网统计，“金九”期间，西安土地挂牌出让共计15宗，供应面积为54.50万平方米，环比下降14.99%，同比上涨28.97%。供应土地类型主要以工业为主，占比达到33%，其次为住宅和商服，占总供应量的27%。进入“银十”后，西安土地供应进一步大幅度缩减，截止到10月27日，土地挂牌出让仅三宗，只有一宗为近40亩的居住用地。

在土地成交方面，西安一级市场表现疲软，房企对于拿地更为谨慎。据统计，9月西安共成交9宗土地，成交面积42.31万平方米，环比下跌15.38%，同比上涨28.40%。截至到10月27日，10月期间西安土地成交9宗，成交面积47.12万平方米，成交总价为14.2亿元。

虽然土地市场不够活跃,但是由于利好政策的影响,市场得到刺激,开发商近期推盘力度加大。西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示：自9月份起至10月20日，西安实际开盘项目达到27个，其中由品牌房企开发的项目占据14席，诸如万科幸福里、恒基碧翠锦华、振业泊公馆、天朗曲院庭香、海伦春天、天朗大兴郡、绿地曲江名城、万科高新生活广场、中航华府、雅居乐等品牌房企开发的高性价比项目。

楼市逐渐活跃等待好转

面对今年楼市不佳局面,开发商以积极的措施应对,努力搞活市场。其中,尤其以品牌开发商的营销方式见效,他们通过创新及高端的策略，不断适应楼市环境，最终赢得市场认可。记者从万科了解到，其前三季度经营情况公布。1—9月万科实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元，同比分别增长15.0%和16.0%。

针对市场调整，万科一方面积极创新，在营销上进行大胆突破，包括推出淘宝账单抵房款活动，掀起全民营销浪潮，以及推出购房理财服务等；另一方面，万科也加大了对产品方案的研发，并对部分项目的前期规划设计进行了优化。

楼市向好，房企也变得活跃起来。本月底,世界最美童声——奥地利维也纳童声合唱团登陆西安,将首度亮相曲江雅居乐御宾府及西安音乐厅，与广大西安“粉丝”亲密接触。维也纳童声合唱团的到来，拉开为期四个月的“雅居乐对话西安”国际艺术节帷幕，汇聚百老汇大牌明星的《百老汇百年经典回顾》音乐会、“肖邦国际钢琴比赛”历史上最年轻冠军李云迪、所有演员获得过的奖牌有250枚以上的英国皇家冰上芭蕾舞团，将悉数与西安观众见面。届时，连续多场高端艺术交流活动，将在曲江御宾府举行。