眼光决定价值 写字楼投资讲究多

　　8月26日，央行宣布再次降息0.25%，定向降准0.5%。央行的屡次利率下调，对逐渐回暖的楼市无疑起到了一定促进性作用。在逐步趋向平稳的房产市场大环境下，如何选择投资方向成为置业者思考的问题。近期，一批写字楼产品涌入市场，引起不少投资者关注，然而记者走访发现，市场反应冷热不均，部分项目销售良好，部分项目则销售遇冷，尤其是打着“高大上”噱头的项目不在少数。那么，投资者该如何在纷繁复杂的市场当中，挑选出具有投资价值的产品，并规避投资风险呢？

　　■江西日报记者万燕/文

　　成熟区位、地段成核心首选

　　纵观全国一、二线城市，占有城市“中心、繁华”的地块，向来都是地产大佬们的相争之地。对比住宅，写字楼在区位、地段方面的要求更高，地段的好坏直接影响写字楼的前景和价值。

　　“地段就像一道天然分割线，把租金水平区分出来。”红谷滩某写字楼项目负责人刘先生表示，地段决定了周边配套、交通优势以及人口密集度，这于商业办公的写字楼来说是十分重要的指标，而企业在选址时，也会重点考虑。而近年来，红谷滩中央商务区的成熟崛起已日益发挥出其吸附性，部分大企业已经搬离老城区。如记者了解到的ABB，就是前两年从江信国际搬到联发广场的代表，还有江西出版集团等企业。

　　“最早新区并不受企业业主的看好，投资者认为，客户资源、办事机构都被留在老城区，搬至红谷滩、高新区在商务条件方面无法找到共性。而在红谷滩迅速崛起的今日，作为市级行政新区、南昌商务金融的核心产业区，该区域物业绝对具备企业生态圈这一特征。”同致地产总经理阮继岗表示，投资写字楼，地段是核心问题，群体效应和规模效应都很关键。

　　整体配套 决定未来升值潜力

　　无论是购买住宅还是投资写字楼，对于实际使用的企业或客户来说，办公楼的品质及资源配套都是一项重要的参考因素。如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业的建筑立面和建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况以及周边金融、餐饮、医疗、企业等机构的集结，都需要逐一比较。写字楼的整体品质是租客重要的参考因素之一，并在一定程度上影响到日后的租赁行情，最终影响到投资收益以及升值潜力。所以具备综合配套功能的综合体所属的写字楼的投资价值远优于单一的写字楼。

　　以红谷滩红谷中大道为例，在这一城市政策倾斜的金融区域，国际金融中心、联发广场、绿地303大厦等甲级写字楼的拔地而起，同时凭借各自的顶尖配套及具有视觉冲击力的造型，迅速成为全城的地标性写字楼，并大大拉升了此区域写字楼的整体租金水平。

　　除此之外，物业服务也是写字楼的重要指标，如果说硬件配置、交通区位影响写字楼前期揽租情况，那么物业服务则是影响写字楼长期租金水平及流动率的关键因素。“500强企业会挑选开发商、物业公司，尤其是物业公司的选择，一定会看重是否是第一太平戴维斯、戴德梁行这样的五大行物管机构，而租金价格往往放在后面的位置。”上述刘先生表示。我们在多个案例中可以发现，物业服务关系着企业办公环境、写字楼办公硬件的维护以及写字楼形象体现，这些都影响着企业是否愿意长期租赁，而决定写字楼能否可持续发展。

　　选择写字楼投资 利益与风险并存

　　住宅与写字楼产品有着共通性，一旦供大于求其价值就会下降。就目前房地产市场而言，写字楼产品的库存不容小觑。而投资者要在参差不齐的市场中选出优质的产品并不是一件易事，更在投资前应该考虑风险承受力。

　　对于普通投资客而言，写字楼投资门槛较高，同样风险也较大。业内专家提醒：“写字楼投资，切勿盲目追求‘高大上’。毕竟高端客群只占少数，规模普通的企业或者小微企业是未来写字楼租赁群体的主力。”

　　阮继岗认为：“高配置即意味着高成本,写字楼产品在未来的租金方面很有可能会出现一种倒挂的现象。如，原来是50元/㎡的租金、5元/㎡·月的物业费，未来可能出现的情况是40元/㎡的租金、20-30元/㎡·月的物业管理费。因为，未来物业管理费用必定是越来越高的。所以需提醒投资客们的是，不要盲目追求高端，并非高投入就会有高回报，这会成为一种误区。投资者考虑的产品应该具备一定抗风险性，也就是说，即使是在行情不是很好的情况下，仍有承租户愿意去租赁。这种物业的投资价值和稳定性才会更高。往往收益越大的产品风险越大。如果按区域划分，红谷滩中心区的写字楼抗风险性和稳定性会更高。”