科学规划 积极引导

农村宅基地是农村集体土地的重要组成部分，事关农民朋友的栖身之所。我国土地管理法律法规规定：农村村民按照“一户一宅”的原则，依法享有无偿取得农村宅基地建造住房的权利。这一政策旨在保障农民朋友居有定所，但由于早期农民建房规划意识淡薄等原因，如今的农村呈现“处处青砖红瓦，遍地都有人家”的景象，农村宅基地布局散乱、蚕食耕地现象较为普遍。同时，伴随着农民收入快速增长，农民对改善住房条件有着强烈愿望，导致对农村宅基地的大量需求，推动着村庄规模像滚雪球般壮大，隐隐形成了农民生活与农业生产争地的势头。加强农村宅基地管理，规范农村村民建房刻不容缓。如何引导农村宅基地利用由粗放型向集约型转变、既保护农民生活又保障农业生产，是各级政府的重要职责，也是广大群众的殷切期待。

一、目前农村宅基地使用现状

受传统习惯影响，农民建房无序现象突出，特别是荒山荒坡较少的地区，在农民自己责任田、自留地里建房现象时有发生，主要表现为“三有三无”的现象：

一是有新房无新村。农村村民建房习惯依山傍路，偶尔三五成群，大多星罗棋布。当前农村基本实现水泥道路村村通、全覆盖，因为建材运输便利，生活出行方便，道路两旁就成了村民建房的首选之地。如果道路两旁已经房满为患，就在村前村后地势平缓的山坡上，觅一风水宝地，另立山头、开基立祖。近看单栋建筑，青砖红瓦刷彩墙，门楼小院套新房，很是气派；远看却显得杂乱无章，全凭自家喜好而建，缺乏规划意识，可谓有新房无新村。

二是有数量无质量。由于早期对农村宅基地使用缺乏正确引导和监管，农民建房图着生产、生活方便，建了主房建附房，一间不够两间凑，主房用于生活居住，附房用于家庭养殖，主附房分散多处，前后交错，缺乏科学设计布局。特别是经济宽裕的村民，有的一户就占地近亩。如此占地众多的宅基地不仅浪费了有限的土地资源，耗费了大量钱财，而且对改善居住条件毫无益处。

三是有交易无市场。随着新农村建设的深入推进，城乡差距逐步缩小，部分城镇居民希望在农村购置房产，周末到农村体验鸟语花香的田园生活；而城镇化水平的提高也吸引部分农民“洗脚进城”分享城市化成果，在农村留下不少老宅空宅。为此，催生了宅基地地下交易市场的形成，特别是城乡结合部因优越的地理位置，这种现象尤为突出。但是现行土地管理法律法规规定，农村宅基地不能跨村集体经济组织流转，导致宅基地交易呈现有行无市的现状。

二、农村建房无序形成的原因

一是传统观念作祟。农村宅基地使用乱象，传统习惯影响是主要诱因。祖宗基业不能毁的思想，导致农民建房大多建新不愿拆旧；成家必须立业的思想，导致农村宅基地增长与户籍增长成正比；风水思想的根深蒂固，导致建房选址只讲“风水”，不讲“规划”，风水先生的罗盘指向哪里就建向哪里。

二是规划功能缺失。早期农民建房根本没有规划的意识，遵循的是我的土地我作主、随心所欲的“自主政策”。虽然如今各地乡镇按要求都成立了规划管理所，配备了专职规划员，编制了村庄规划，但新编制的村庄规划划定的集中建房区域，因土地权属调整和宅基地回退难以落实，导致大多数村庄规划难以完全付诸实施。

三是违法成本较低。我国土地管理法相关法律法规虽然确立了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、违法处罚、闲置退回等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据，但是一旦农村村民建房违反上述规定要进行立案查处时却缺乏切实可行的操作办法，唯一的处罚标准是耕地20元∕平方米、荒地10元∕平方米，相对于高昂的国有土地价格，农村村民违法使用宅基地的成本很低。

三、加强农民建房管控的 建议对策

    一是以科学规划为龙头，加强管控。针对农村宅基地用地随意、布局散乱的局面，必须发挥规划的龙头作用，强化规划实施的措施。首先是用地布局要合理。依据“统一规划、合理布局、控制用地、集中建设”的方针，因地制宜，制订科学合理村庄规划，确定宅基地用地方向和规模。其次是外观设计要美观实用。根据农民财力，量力而行，设计一些实用、美观的图纸供农民建房参考，力争“造价不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”效果；最后是综合治理要有序。合理制订宅基地整治规划，通过旧村改造和空心村整治，拆除破旧残败的闲置住宅及星罗棋布的附属建筑，整治出新的土地，田边、村边地块，宜耕的还耕；村内、路旁不宜耕的，则用于规划建造新农村小区，不仅可以美化村庄环境，又可限制村庄的外延扩张。

    二是以确权登记为基础，依法管理。宅基地登记发证，是维护农民合法权益，促进农村和谐稳定的重要举措，也是深化农村土地改革、推动城乡统筹发展的客观要求。扎实做好农村宅基地确权登记基础工作，做到一地一证，以证管地。通过加快宅基地确权登记步伐，摸清农村宅基地使用现状，妥善解决宅基地使用超占面积、一户多宅的问题，合理制订政策予以确权登记，扫清历史旧帐，建立统一的宅基地信息系统，健全宅基地地籍档案。充分发挥地籍档案核查、跟踪管理、纠纷调处等基础性作用，积极探索“两图一证”（宅基地现状图、规划图和宅基地使用权证）的管理模式，为今后规范宅基地管理奠定基础。

三是以创新为动力，破解乱局。规范农村宅基地使用混乱的局面，必须大胆尝试，锐意创新。一方面，要创新制度。针对宅基地私自交易的现象，在确保满足本村集体经济组织成员自用的前提下，引入地价机制，打破乡、村、组的界线，在不改变土地所有权性质和土地所有权人的前提下，由村集体经济组织主导、政府监督，按价高者得的原则竞价择位确定土地使用者，由土地使用者向所有者缴纳基础设施配套费及有偿使用费。既增加了农村土地收益，完善了农村基础设施，又有利于打破城乡二元结构，实现城乡一体化。另一方面，要创新观念。采取多种形式，系统地宣传土地管理法律法规和宅基地使用政策，提高广大农民群众的耕地保护观念和依法用地意识，宣传鼓励农民沿用老宅基地拆旧建新，破除传统思想观念，依村庄规划科学选址宅基地。

四是以节约集约为导向，多措并举。加强农村宅基地管理，必须坚持“一户一宅”、节约集约用地原则。明确界定“一户一宅”的内涵，对“一户多宅”者，制定合理政策，引导农民腾退多余宅基地；对闲置的宅基地，支持权利人自愿协商后有偿调剂给符合条件申请宅基地建房的本村集体经济组织村民；积极探索“宅基地置换”模式，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可用于其他用途。

五是以执法监管为平台，积极保障。宅基地点多面广，布局散乱，管理稍有松懈，违法用地就时有发生。为此，农村宅基地执法监管要坚持做到“四化”：一是动态巡查制度化。要健全动态巡查制度，走出去发现问题，根据实际情况划定巡查级别，确定巡查周期，加强日常巡查。二是要责任划分区域化。一般乡镇依管辖范围划定责任区域，重点乡镇对重点片区、重点路段分片包干，明确责任，落实到人。三是部门联动常态化。建立健全国土、城建、综合执法、公检法等部门联动机制和镇村组三级联动机制，形成监管合力。四是立案查处快捷化。一经发现违法用地现象，要立即立案查处，不拖不瞒，不推诿溜边，力争把违法用地行为消灭在萌芽状态，做到“发现得早，制止得了，处理得好”。