系列救市政策出台 预期高低大不同

自2014年6月26日呼和浩特正式发文宣布取消执行了三年多的房产限购政策到现在全国47个限购城市解除了42个（除了北上广深及三亚），拉开了政府拯救房地产的大幕。

9月30日中国人民银行和银监会联合发文《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，被媒体解读为“认贷不认房”的房贷新政在业内人士看来是力度超预期。

10月9日住房城乡建设部、财政部和中国人民银行发布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，推进异地贷款业务且强调缴满半年即可贷款。该举措被媒体认为是“第三次救市”。

一系列政策组合拳之后，10月8日宁波市政府网站正式公布了大学生购房补贴政策。潍坊、天津、杭州、长沙、南京、沈阳、武汉等超过20个城市都相继出台了购房补贴、契税补贴等救市措施，地方政府的救市动作再升级。对此业内人士表示：地方出台救市政策已经不再考虑是否需要试探中央的底线，更多的则是考虑怎样放松才能对本地楼市成交最有利，而地方政府又不能因此承担太多的财政压力。

救市政策可能还在继续。10月20日《中国证券报》由权威人士处获悉，有关部门正在各大城市和机构之间调研有关完善二手房营业税的政策，有业内人士建议，为刺激市场交易，二手房交易营业税的免征期限应调整至2年，在有关智囊机构向监管层提交的调研报告中就包括了这条建议，以刺激二手房交易。

逐条解读政策 效果未必会好

楼市密集注入强心针，那么市场到底还能释放多少购买力？10月24日，在西南财经大学举行的 “经济转型期的管理－以中国及新加坡为例”国际论坛上，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁估算：当前房贷新政加上公积金新政，一共最多可释放820万套购房需求，其中房贷新政可释放550万套。

那么这么多政策到底哪项是有效的？看看各路专家的解读吧。

在财经评论员叶檀看来：央行降低房贷利率具有长期效果，可惜商业银行热情不高。目前的商业房贷利率，首套房贷最低在9.5折左右（而且还是银行优质客户），低至7折让银行当雷锋实属幻想。并且，一些银行发放贷款的速度也不快，有些打折利率还伴随着存款等要求，在市场时代，商业银行不可能放弃利润来给房地产市场打轿子，除非央行给房贷定向宽松。

经济学家余丰慧认为：从公积金规模来看，目前缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元。目前公积金贷款总额不得而知。但可以计算的是，公积金剔除提取总额、贷款总额以及预留提取准备金后总量非常有限。就具体公积金新政来看，在公积金贷款上放得较宽、做文章较多，而对职工提取公积金政策改变不多，依然较严。这就对公积金的性质有点舍本逐末了。

房市会U型回升不是V型反弹

应该说市场各群体对此轮房地产救市新政的回应各不相同，差异还是很明显的，特别是刚需群体已经开始入市买房了。

据伟业我爱我家市场研究院数据显示：10月上半个月，经北京我爱我家成交的二手房买卖合同签订量环比增长了108.9％，同比增长了59.1％，环比、同比增量十分显著，显示出在诸多利好连续出台之后，北京二手房市场成交热度已经显现出明显反弹的特征。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为：经历了从政策反应的短暂观望期到逐步升温的过程，目前二手房市场的成交量已出现了明显反弹。

仲量联行华东区研究部总监周志锋则更细分了市场：限贷政策的打开将集中释放改善型住房需求，这部分客户将集中入市。

除了一线城市表现出明显的成交量变化，在10月28日举行的第十二届中国财经风云榜暨第五届地产金融创新峰会上任志强则表示：在很多城市，供需仍然不平衡。救市政策出台后，楼市最低点已经过去，如果房企再融资松口、房贷优惠等政策落实到位，那么10月或将逆转楼市今年前九月走低的趋势，由于目前全国有5.7亿平米的库存，楼市将缓慢U型回升，而不是V型迅猛反弹，但即使救市政策落实不到位，楼市未来再往下行的可能性也不大。

26日由中国人民银行重庆营业管理部发布的《2014年3季度重庆市企业家、银行家、居民调查分析》显示：居民预期房价保持稳定，房地产投资偏好再度上升。