上海楼市供应刷新纪录 卖家惜售心态严重缺好房源

    据报道，楼市“银十”，上海新房市场的供应量和成交量均再度突破百万平方米大关，量价维持高位运行，但是行情在11月是否还能延续尚难预料。虽然购房者的看房积极性仍然很高，但从来自多家大型二手房中介机构的反映来看，由于卖家抬价惜售及挂牌量的萎缩，这段时间以来，市面上性价比高的好房源已越来越少。

　　单周供应刷新纪录

　　受国庆长假的影响，10月初的供应量明显萎缩，但节后开始稳步回升，维持在25万－30万平方米/周的水平，值得一提的是，节后第三周(10月21日－10月27日)，新增供应面积高达51.51万平方米，刷新了近期的纪录，也将整月的供应量锁定在百万平方米以上。

　　“银十”尾声上市的新盘主要集中在宝山、浦东等区域，例如宝山杨行板块的招商臻邸、绿地海域笙晖；浦东唐镇板块的绿城玉兰花园、金大元御珑公馆；外高桥板块的绿城上海御园、德尼兰北岸等。其中刚需盘占据供应主体，品牌房企下属项目较多，楼盘主要分布在宝山月浦、罗径板块以及郊区多个新城板块，推盘价格13000－18500元/平方米之间，大多主打90平方米以下的小户型产品，且体量较大，其中位于宝山月浦板块的宝华北岸郡庭供应套数高达1812套，主推68－93平方米的一房两房，均价14000元/平方米。

　　从新盘销售情况看，刚需盘依然是市场主力，其需求量依然居高不下。截至10月29日，共有12个楼盘销量过百，全新盘占据五席。其中位于奉贤南桥新城板块的中粮南桥半岛被曝“日光”，由于前期蓄客充分，开盘当天推出的300套房源全部销罄，许多购房者只能等待下批加推房源。而绿城玉兰花园·御园也销售了149套。另外，多个前期热销楼盘——万科城VIC－TY、旭辉澜悦湾和中星海上名豪苑，凭借后续大体量的加推而再度发力，分别销售382套、217套和123套。

　　但值得注意的是，多个中高端楼盘也集中亮相，包括鲜有供应的长宁中山公园板块、浦东唐镇板块、外高桥板块等，支撑中高端楼盘维持高位水平。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为，对于购房者而言，置业除了需要考虑资金预算、楼盘区域位置、周边配套、项目本身的产品类型等条件外，出手时机是另一个至关重要的因素。一般来说，房地产市场调控之前的一个短暂时间点往往会是入市的空窗期，不少房东的房价预期会发生变化，对于置业者而言，在价格涨幅、议价空间、需求竞争等方面都会出现相对优势。因此，选择在类似时间点出手不失为置业的上策。

　　3个月涨了30万元

　　“金九银十”期间不少二手房业主有乘势涨价的情况。一些热门楼盘中，户型、位置各方面都较好的优质房源挂牌量本就不多，一旦有新增的挂牌，定会吸引多组意向购房者，而卖掉后，再次出现的同质房源很可能涨价。如位于明日星城的一套两房房源，房源各方面条件均较好，一经挂出，便吸引了四五组有意向的客户，无奈房东不肯议价，最后以450万元成交。中介负责人表示，今年六七月份的时候，位于高区的同户型房源仅售420万元左右，如今，位于低区的同户型房源都要卖到450万元了，3个月涨了30万元，令人“看不懂”。

　　汉宇地产门店调查数据显示，10月份旗下门店二手住宅可售房源环比下降20％。抽样调查表明，长宁新华路、宝山上大、浦东周康等多个热点板块的有效挂牌量较上月普遍出现2－3成萎缩，其他板块情况也相似。受到有效挂牌萎缩的影响，本月二手房价格涨势再度抬头。尽管如此，不少买家在房价预期、房贷收紧等压力下，还是加快了自身入市的步伐。

买家王先生为了改善生活，卖掉自己居住了5年的老房子——金桥新村。由于与太太习惯了在金桥板块居住，于是委托中介在区域内找一套次新房。几次筛选后，锁定了一套同方锦城97平方米的两房。通过几次议价，卖家答应以320万元转让，王先生夫妇也爽快地支付了5万元定金。然而，在双方约定签合同的前1天，卖家突然表示不卖了，并愿意赔偿5万元，这可急坏了王先生夫妇俩。

　　原来，在王先生与卖家签订定金协议的这几天中，仍有不少买家来看房，其中有一位买家出价330万元，同时也愿意帮忙支付5万元定金赔偿款，等着卖家去签协议。虽然这让卖家有些为难，但终究抵不住诱惑，决定与王先生违约。听完中介的解释，王先生缓了缓神，几天的看房让他心里清楚，如果错过这次机会，下次看到中意的房源不知要等到何时，而且自己已经卖了老房子，急需购房。于是，他表示自己愿意追加10万元。最后，凭借王先生被迫的诚意以及房产中介动之以情的宣讲，才终于拿下了这套房。

　　在东方剑桥，10月初有房东挂牌一套三房的房源，当时报价750万元。经过一段时间寻找客源，有买家表示愿意购入，但随后房东却做出跳价行为，表示需以760万元的价格出手。之后有一名买家表现出浓厚兴趣，此时卖家却以“暂时不考虑出售”作为回应。

　　抢手与遇冷二手房源大PK

　　数据显示，目前全市二手房挂牌量在13万套左右，而去年同期有15.1万套左右的挂牌量，同比减少了13.9％。业界认为，相比以往，今年置业者的最大不同是入市意愿明显，不少买家在面对房东跳价时往往会采取追涨，而购房者的恐慌性杀入，推动了房价的再次走强。汉宇地产市场研究部分析师指出，部分板块由于缺乏新房供应，再加上房东惜售，正面临着“房源稀缺”问题。

　　［以下三种二手房相对较为“抢手”］

　　■售价合理、卖家诚意出售。卖家较为“理性”，售价处于市场价的合理浮动范围之内。

　　■相对区域、户型等条件较为凸显。例如老公房中三四层的房源相对较受青睐。

　　■学区房、外区的轨道房等优势明显的房源。例如学区房受到挂牌量不足的影响，一直呈现“僧多粥少”的局面。

　　［不受欢迎的房源］

　　■售价离谱。例如该套房源的市场价格在200万元的，房东却挂到了240万元，远高出市场价。

　　■卖家诚意度较低。有些房源的挂牌价虽然也处于市场价格，但卖家对于最终是否出售始终摇摆不定。

　　■房源存在明显的缺陷。例如有些房源的边上就是小区的变电站。