绿城3月均价跌3000元：未有减价 销售项目较2月不同

　　观点地产网 鲁鹏 4月11日，绿城中国控股有限公司公布其3月份营运数据，绿城集团3月份共销售1679套，总销售面积约28万平方米，当月销售金额约为68亿元，销售均价为每平方米24308元。

　　截至2014年3月31日三个月，绿城集团累计总销售面积约53万平方米，合同销售金额约121亿元，当中归属于绿城中国及其附属公司的权益金额约为58亿元。

　　此外，绿城集团另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约47亿元，当中归属于其权益金额约为22亿元。

　　值得注意的是，较2月份销售均价每平方米27328元，3月份绿城的销售均价录得同比下跌超过每平方米3000元。

　　对此绿城中国首席财务官冯征回应称，主要是三月销售项目较2月有所不同导致均价出现变化，集团并未有采取减价措施。

　　在此前2013年业绩发布会上，绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年明确表示，今年的目标比较审慎，与去年的销售基本持平为650亿。寿柏年还透露，今年公司会把去化率放在第一位，加大周转，去库存将是绿城中国的首要任务。

　　 加快新推项目

　　至于3月的销售项目变化，据冯征介绍，2014年3月，绿城集团共有17个新项目或项目分期推出销售，总推盘面积约35万平方米。

　　其中3月份主要新推楼盘共7个，分别为曲阜诚园、济南百合花园、杭州翡翠城、德清英溪桃源、上海御园、上海香溢花城及上海玉兰花园臻园。

　　而销售均价在每平方米3万元以下的项目有4个，分别为曲阜诚园均价每平方米6646元；济南百合花园均价每平方米10431元；杭州翡翠城均价每平方米16620元；德清英溪桃源均价每平方米22046元。

　　经计算，上述4个项目销售面积共4.42万平方米，销售额共计4.72亿元，占3月总销售额68亿元的6.94%。

　　值得一提的是，杭州作为绿城中国大本营，2014年一季度市场表现却不尽人意，主城区商品房共成交5276套，创下近4年最低，同比2013年的11136套天量成交，降幅高达52.6%。

　　对此，冯征回应称，绿城在杭州的项目整体销售上并未受到市场低迷的影响。

　　据了解，绿城在杭州的在售项目如明月江南、西溪诚园、之江1号(原高尔夫艺墅)、兰园等大多是高端项目，在杭州限购的影响下，近一年来去化只能算是一般。

　　寿柏年也曾明确指出，今年该公司会把去化率放在第一位，加大周转，去库存将是绿城中国的首要任务。因此，通过加大推出低端项目来调整销售结构实现快周转和去库存是今年的关键。

　　不过，从2013年销售数据看，绿城还不得不面对毛利率下跌的风险。数据显示，绿城中国毛利率30.3%，物业销售毛利率为28.4%，表现同比略下降。

　　安信证券分析指，主要是合肥翡翠湖玫瑰园及青岛理想城项目拉低毛利率，扣除该两个项目后物业销售毛利率达29.7%。据悉，上述两个项目均价分别为每平方米9000元和6000元。

　　 减价不是策略

　　对于杭州市场，寿柏年也坦承“因为杭州库存的增加而导致销售速度放缓，这会是一个趋势。”

　　“杭州的供应量和需求量已经发生逆转，供应量比较大，库存大概需要15个月左右的销售时间。”寿柏年指出，杭州和全国其他地方一样，核心地段的供应量比较紧缺，这是大环境和核心地段的概念。

　　他续称，绿城中国现在在杭州的销售主要集中在核心地段，比如武林壹号、兰园等项目，所以目前销售还是比较稳定的。

　　“今年的目标比较审慎，与去年的销售基本持平，为650亿。可售货值大概1300亿左右，所以今年的销售目标定得比较低，预计去化率大概会在50%左右。”

　　可以确定的是，绿城不会减价。冯征称，“会采取其他优惠措施去促进销售，减价并不是我们现在的主要策略。”

　　寿柏年之前也强调，“我们会根据每个项目的情况考虑采取更加灵活的做法，举行活动进行促销，而不会采取全面降价的方式。绿城从来不降价，我们现在的单价是全国最高的。”

　　安信证券近期的一份研报中指出，绿城的住宅以高端为主，在管理层表示以服务提升吸引力，尽可能不降低售价的情况下，其预计绿城中国2014年销售不会出现显着增长。

　　该研报还指，浙江房价不确定性相对较大，对绿城中国2014年业绩也可能造成一定影响。

　　此外，豪宅项目去化率低依然是绿城中国难以逃避的问题。在行业人士看来，绿城不到5成的去化率，和其他开发商6、7成去化相比有明显差距。“实际上，绿城的豪宅产品从2011年以来就一直受影响，2011、2012、2013年整个去化都是慢的。我也不觉得今年他们在这方面会有很大的改善，况且今年消极的因素还不少。”

　　除调整销售结构外，绿城方面表示，养老地产是一个方向，但绿城今后会向轻资产转型，输出品牌和管理，主要是通过三种方式：一是和企业合作；二是和基金合作；三是代建。