融创6.84亿购天朗八项目 孙宏斌改变策略后胜算几何？

　　在“融创收购天朗”的“绯闻”持续发酵之际，9月2日晚间，融创中国控股有限公司（01918.HK，简称“融创”）正式刊发公告，对公司收购天朗部分子公司及设立联营公司详细披露。

　　融创公告披露，9月2日，融创全资附属公司天津融创奥城、融创置地、西安天朗连同其他天朗控股公司、目标公司、其他公司及担保人订立合作协议，据此，订约方同意天津融创奥城及西安天朗在西安共同设立合营公司。

　　《中国经营报》记者从天朗集团总裁助理周强处获悉，双方计划共同注资成立的西安平台公司虽然还未正式成立，但是原融创天津区域公司设计研发负责人朱祖星确定将担任未来融创天朗开发平台的总经理职务。

　　 融创6.84亿收购天朗八项目

　　融创发布的公告称，天津融创奥城将持有合营公司80%股权，西安天朗将持有20%股权，合营公司设立后将收购在建的西安目标公司项目的股权，总对价为1.88亿元人民币(6.3549, 0.0000, 0.00%)（以下货币单位均为人民币），获取并开发位于西安的待开发项目及未来与西安天朗获取并开发位于西安的储备项目。

　　收购西安目标公司股份完成后，合营公司将分别持有西安蓝天、安华中惠及西安安华51%、100%及51%股权，这些公司持有西安目标公司在建项目的权益。西安目标公司主要包括西安蓝田、安华中惠、西安安华，融创将分别持有这三个项目40.8%、80%、40.8%。

　　此外，天津融创奥城或其指定的公司还将收购天朗控股公司位于济南、南京及成都的项目100%股权，总对价为人民币4.96亿元。公告称，在此次交易中，天津融创奥城共计收购西安两个项目、济南两个项目（天朗蔚蓝城、B3地块）、南京两个项目（G87地块、M1地块）及成都两个项目（天朗锦邸项目、电信路项目）。据其披露消息显示，融创方面总计出资6.84亿元。

　　对于上述合作，融创方面称，公司一直坚持区域深耕战略，已经在所布局的京、津、沪、渝、杭等区域取得优势地位。西安作为陕西省的省会，其经济活跃、交通便利、人口汇聚能力强，发展潜力巨大，是公司一直关注并看好的城市，此次交易将使公司成功布局西安，进一步完善公司区域布局。同时，通过收购位于济南、南京及成都的项目，将进一步扩大公司在这些城市的土地储备，提升市场份额。

　　事实上，这已是融创近两个月来进行的第三次收购。此前的7月24日，中渝置地披露，公司有条件地同意出售及融创有条件地购买成都市国嘉志得置业有限公司的销售股份及借款，总代价为人民币27.56亿元。

　　8月26日，融创又宣布，融创间接全资附属公司上海融创睿丰以5.7亿元收购上海枫丹丽舍房地产开发有限公司24.29%股权及债权，其所持上海枫丹的股权占比由37.86%增至62.15%，间接持有的上海华枫股权占比由18.93%增至31.07%。

　　 天朗深陷困局

　　本报记者从天朗集团总裁助理周强处证实，9月1日下午，在西安天朗蔚蓝国际A座写字楼内，天朗集团与融创召开了一场内部沟通会，即“融创天朗战略合作暨长安公司全员沟通会”，会上作了相应内部通告与部署。天朗董事长孙茵，融创执行董事、天津区域公司总经理迟迅，原融创天津区域公司设计研发负责人朱祖星出席。

　　据了解，在这次内部会上，孙茵对于此次与融创的合作解释称，主要由于天朗长安公司从去年初开始，情况急转直下，资金成本高，利润率低。而周强也表示，“面对目前房地产市场大鱼吃小鱼的残酷现实，天朗这么做也是无奈之举，首先要保证活下去。”

　　事实上，天朗集团目前正深陷困局，前途难料。

　　易道顾问《2014年西安房地产市场报告》显示，2014年天朗集团总销售额为60亿元，其中西安地区贡献了33亿元，但是，这一业绩只完成了当年销售目标的53%。另一方面，截至2013年6月，天朗集团整体资产负债率已经突破70%。

　　“为了节省开支，从去年开始，天朗集团就开始大规模裁员，大约裁了三分之一。”今年4月从天朗辞职的销售总监程女士告诉记者，“天朗地产本身资金实力有限，这两年银行贷款成本高，难度大，天朗集团旗下的项目也多有质押，特别是做了不少地产信托。”

　　本报记者调查发现，拟纳入“融创天朗”新合作平台公司的天朗西安五珑项目，早在2013年10月，就由中建投信托成立集合（查询信托产品），募集资金45680万元，而天朗集团为此质押了蓝天节能51%的股权。同样受困的还有南京项目，自2013年上半年天朗控股与南京地方政府达成项目意向后，尽管规划、效果图陆续出炉，但整体的工程进展始终缓慢。

　　“一个体量庞大，但开发缓慢的科技园区；一个体量中等，但迟迟未有动静的住宅项目；一个集团重视，但尚未落地的文化产业项目，这些便是天朗在南京所拥有的全部，也是目前的现状。”一位南京房地产业内人士分析称，天朗依然未脱离以住宅开发回笼资金反哺产业开发、以产业开发为引擎带动住宅价值提升的惯常思路。

　　 孙宏斌胜算几何？

　　收购绿城、佳兆业均告失败之后，融创并未放弃其收购之路。从杭州到深圳，从成都到西安，这一次融创董事长孙宏斌的胜算又有几何？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从一定意义上来看，融创借力天朗布局大西安，加码布局南京、济南和成都，标志着融创由区域深耕向全国化布局的战略转变。

　　但值得一提的是，融创新进入的西安是二线城市中最惨烈的市场之一。根据陕西省统计局的数据，截至2015年6月，西安全市商品房待售面积174.78万平方米，比去年同期增加41.19万平方米，按2014年月均销量计算，去化周期在20个月以上。与此同时，还有大量的项目在不断入市，截至2015年6月，西安共有房地产企业795个，同比增加63个；开发项目736个，增加了73个。政府的救市措施尚未帮助西安楼市走出滞涨期。

　　未来，擅长销售的融创是否能帮助天朗西安项目解除困境还有待时间和市场检验。

　　值得注意的是，自对绿城、佳兆业的收购失利后，融创的并购策略有所变化。孙宏斌在融创半年报业绩会上表示，整体谈收购很麻烦，并购绿城、佳兆业的经验令他意识到，整体收购一家上市公司，效果不好，效率也低。“下半年还是有很多小公司的并购，但会考虑城市，以及剥离个别不好的项目，打包收购我们不太能接受。”孙宏斌表示，融创进驻一个新城市的时候十分谨慎小心，有严格的标准：“首先是经济比较好，必须有产业支持的城市，资金流入型；第二是人口是净流入的。”

　　“选择区域核心重镇，只切割优质项目纳入囊中，融创要的是有价值的公司，土地要好，同时符合区域战略，孙宏斌算账真是越来越小心。”有业内人士如此评价融创近期频繁的收购。

　　中国商业地产联盟副秘书长贾耀勇置评，从融创的“作战手法”来看，一是合作对象量级变化，从大企业变成小企业，二是合作模式的变化，从整包并购到打散合作，分城市和项目谈，这样可以更加灵活地选择优质的资产进行合作。可以看到融创的手法趋向成熟，似乎节奏方面依然是“雷厉风行”。

　　对于融创收购的新策略，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，困难在于后续如何对此类并购项目进行较好的改造。这涉及到对具体项目的重新定位，以及能否和融创既有的品牌形成统一。

　　孙宏斌透露，今年下半年还有很多的项目并购和小公司的并购，同时一再表示要谨慎：“现在一定是安全第一，这是毫无疑问的。”

　　张宏伟预测，如果融创与天朗没有重蹈绿城和佳兆业收购失败的覆辙，属于合作成功类型，融创的野心将更加膨胀，势必会加速其全国化布局的进程。

　　此前国际评级机构标准普尔曾指出，融创的风险容忍度和并购偏好激进、过去执行交易的情况好坏参半。

　　对此，有业内人士表示，此前接连失败后，融创的扩张野心并未缩减，但究竟是屡败屡战还是屡战屡败尚且难以认定，融创未来的并购之路仍任重道远。