南昌市西湖区推进省内中心城区最大棚改项目追踪
人员结构复杂、历史遗留问题多、群众补偿期望值高等因素，导致中心城区棚户区改造难度大。今年开始，南昌市西湖区承担了省内中心城区最大棚改项目－－象山南路沿线棚户区改造。征收令下达前，21天内六成以上棚户区被征收户就提前交房搬迁。
记者调查发现，西湖区通过创新工作机制、密切联系群众，快速平稳地推进棚改征迁，对各地棚改工作有较好的借鉴意义。
征收令尚未下达 六成住户已交房
4月1日进场调查摸底；4月29日开始实行提前交房预签约；到5月20日，征收令尚未下达，已有六成被征收户签订预交房协议，主动将旧房钥匙交给征迁人员……
这个奇迹般的征迁速度，发生在南昌市西湖区象山南路沿线棚改中。
象山南路沿线棚改项目包括南浦路和三眼井，是南昌千年历史文化积淀的集中区域。这次棚改被征收户有5307户，总面积约40万平方米，是全省中心城区户数最多、面积最大、区域最核心的棚改项目。
西湖区委常委、副区长吴江辉告诉记者，截至5月20日，签订预交房协议的住户已达60.85%。根据法律规定，5月28日下达棚户区改造征收令，5月30号公布被征收房产评估价。预计5月30日当天征收补偿协议的签约率可完成70%－80%。
时间紧、任务重，是南昌市棚改工作的真实写照。未来三年，南昌市中心城区有1100万平方米的棚改任务，涉及6.2万户居民。目前南昌市中心城区尚未进行改造的棚户区居民时刻面临内涝水淹、下雪垮房、火灾不断等威胁。
作为南昌市最核心城区的西湖区棚改任务重。经排查，三年内西湖区有600多万平方米棚改等征收任务，今年要完成约135万平方米的征收改造任务。其中，象山南路沿线棚改是今年南昌市棚改工作的最大难点，受到江西省主要领导高度关注。
记者在西湖区象山南路沿线的南浦街办看到，一些房屋已搬空，房主与工作人员一道正在测算房屋面积，进行产权估值。西湖区委书记周林介绍，通过房屋的预征收，象山南路沿线棚改项目加快了改造进度，有利于后期配套工作的开展。
为让群众尽早受益，江西省和南昌市要求西湖区于7月15日前完成象山南路沿线棚改征收工作，8月15日棚户区安置房要跟进开建。吴江辉介绍，以原来按部就班方式征收，7月15日前完成任务极度困难。 试水“提前交房预签约” 引进社会资金补缺口
西湖区象山南路沿线是纯棚户区，比“城中村”的征收改造难度大：区域内人员构成复杂，5307户中有289户低保户、234户“两劳”人员、135户吸毒人员等；群众诉求多、补偿期望值高。尤其棚户区原有人口过密，象山南路沿线棚改后一半人口需外迁安置，人口导出压力巨大。
挑战也是工作动力。周林说，针对突出问题，西湖区加快制度体制创新、灵活引进社会资金弥补缺口，从制度和资金上保障了象山南路沿线棚改项目的快速推进。
——实行提前交房预签约制度，取得“一举两得”效果。西湖区房管局长廖骏介绍，以往是出台房产评估价后，政府才与被征收户签订征收补偿协议。周边一些房产企业趁机依照征收房屋评估价抬高房价，吞噬政府给予被征收户的部分优惠。
为此，西湖区在象山南路沿线棚改中引进提前交房预签约制度，即在政府征收令和房产征收评估价出来前，鼓励被征收户与政府进行基于货币补偿的提前交房预签约。提前交房的被征收户签订协议后，按照成套房屋价格8000元每平方米、不成套房屋价格7500元每平方米提前结算，余额在评估价出台后政府与被征收户结算。这个结算价格会略低于最后的评估价，使得二手房企业失去了提价的精确参照。
提前交房预签约制度的出台，最大限度减轻了被征收户受二手房企业涨价的盘剥，大量征收户提前交旧房外迁也极大缓解了人口导出压力。吴江辉说，目前象山南路沿线棚改中一半以上被征收户已提前交旧房，用预付款异地购房安置，原棚户区人口导出任务超额完成。
——社会资金进入及时弥补政府棚改资金缺口。巧妇难为无米之炊。周林介绍，象山南路沿线棚改项目需要40多亿元的投入，到位贷款20多亿元，其余缺口不小。
今年年初，西湖区与我国房地产龙头企业之一的绿地集团洽谈，提出棚改的社会融资计划。4月，绿地集团借款10亿元用于象山南路沿线棚改，西湖区政府保证偿还借款本金和同期贷款利率。如果绿地集团未拍得这片棚户区改造的土地使用权，则偿还借款本金和同期贷款利率，并在借款中增加3个百分点利息补偿。 让利于民加大优惠 “民情家访”凝聚共识
为山九仞，非一日之功。
机制的创新和资金的到位，为棚改提供了基础性保障。但21天内六成以上棚户区被征收户提前交房搬迁，其背后更多的是工作方式创新指引下，西湖区2000多名党员干部在征收一线点点滴滴汗水积累的结果。
西湖区将棚户区改造的征收工作与“民情家访”结合，广大党员干部与群众上门谈心、解决群众实际困难、宣传拆迁征收政策。西湖区将征收范围划成6个片区，组织56个区属单位2000多名党员干部组建了76支宣讲队伍，上门宣讲政策。
“动迁人员不脱产。白天做好手头工作，晚上和中午上门宣传拆迁征收政策。大家经常忙到凌晨一两点。”西湖区南浦街办司法所所长皇德所在的动迁宣讲团，12个人负责55户被征收户的宣讲。他说，要把群众当亲人看待，设身处地地为他们算好每笔账，“要以心换心，真诚地为老百姓服务，才能与被征收户形成共识。”征收令还没下来，55户的预签约率超过70%。
西湖区南浦路兴隆巷48号的被征收户魏金保，在4月29日早上第一个预签约协议。他被入户党员干部的工作作风所感动：“棚改政策出来后的近两个月，党员干部挨家挨户上门做工作。他们工作细致有耐心，让人感到温暖。了解到我家比较困难，他们反复来回跑有关部门，积极帮我申请低保。所以我非常支持征收工作。”
通过棚改工作，西湖区形成一支“有经验、有实力、有干劲、有水平”的动迁队伍。这些党员干部牺牲个人休息时间，攻克难关，实现对5000多户被征收户家访到户率100%。不少党员干部从4月1日进场宣讲摸底调查开始，未度过一个节假日，甚至没有睡过一个安稳觉。有些宣讲干部夫妻二人同上阵，日夜奋战在征迁一线，小孩要到指挥部才能见到爸妈；有些因为工作需要，连父亲的最后一面也没见上；有的带病奋战在征迁一线，无论白天黑夜，只要被征收户需要，就立刻出现。
与之配套的是，南昌市加大政策优惠力度，提升党员干部入户做工作的底气。西湖区南浦街办书记余文麟介绍，在评估价没出来前，政府按照每平方8000元预付给被征收户，另外加上提前搬迁奖励补助、过渡安置费、搬家费等等，合计每平米征收补偿突破11000元。西湖区南浦路兴隆巷18号征收户程瑾对征收补偿比较满意，她爽快地预签了协议，并提前交出了旧房钥匙。
南昌市还规定，提前交房的被征收户可在红谷滩新区九龙湖安置区优惠购买新房。据初步测算，被征收100平方米房子在安置区可购买160平米左右的新房，高于以往的1︰1.4的比例。
