购房好时机：公积金政策最宽松 利率倒挂罕见

　　公积金政策利好频出并达到史上最宽松之际，6月28日，央行再度下调贷款利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%，创下史上最低纪录。业内人士预测，多项政策利好频传，伴随楼市交易传统旺季的到来，近年来购房的最好时机或现眼前。

　　 年内连续三次降息 房贷利率创新低

　　继5月11日本年度第二次降息后，6月末央行再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。中国人民银行6月27日决定，自6月28日起针对金融机构定向降准的同时，下调人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。央行年内第三次降息，截至目前，个人住房贷款5年期内住房贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；5年以上贷款利率下降至5.4%，创下历史新低。

　　实际上，自去年下半年以来，楼市已迎来多次信贷政策调整。去年9月底央行颁布“930新政”，涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”；今年3月30日颁布“330新政”出台，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。去年11月22日、今年3月1日和5月11日又三次下调了金融机构人民币贷款和存款基准利率。

　　以100万元贷款20年期限等额本息还贷为例，按去年11月22日降息前5年以上基准利率6.55%计算，每月需还贷7485.2元，还款总额179.64万元。连续四次降息之后，以目前5年期以上基准利率5.4%计算，每月需还贷款6822.52元，还款总额63.74万元。两相对比，每月可少还月供662.68元，总还款额减少15.9万元。

　　需要特别提醒的是，对于新增购房贷款客户，可以立即享受最新优惠利率;而已有贷款人士，目前还款额度并不会变化——根据银行管理规定，年内所有调整的利率，都需要累积到次年1月1日起执行。

　　 公积金政策最宽松 利率倒挂罕见

　　6月30日，南昌市住房公积金管理中心发布公告称，自7月1日起，放宽首次申请使用住房公积金提取政策。就在半月前的6月中旬，省住房和城乡建设厅出台《关于提高我省住房公积金使用效率促进住房消费的指导意见》，提出14条举措共同助力提升我省住房公积金使用率。

　　根据上述指导意见，我省公积金贷款最高额度原则上按不低于建筑面积90平方米商品房总价款的80%确定，个贷率低于85%的城市，可按建筑面积120平方米商品房总房款的70%确定最高贷款额度。职工连续足额缴存公积金6个月及以上者，可申请住房公积金个人住房贷款。同时，降低首付比例，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　意见明确可延长贷款期限，规定住房公积金贷款最长期限可提高至30年；遇法定退休年龄的，可延伸至法定退休年龄后5年。与此同时，职工新购买住房，可凭购房合同先提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户的结存资金，提取额度不超过购房合同载明的价款；再申请住房公积金贷款的，还款期间，可根据情况允许其按年或按月提取公积金还贷；未使用贷款的，职工可凭购房合同每年提取一次公积金账户内的资金，累计提取不超过购房合同载明的价款。

　　以上各项政策最大化宽松的同时，公积金贷款利率随着降息的步调同样创下历史新低。继6月28日再次下调各项贷款基准利率之后，截至目前，1至5年期公积金贷款利率仅为3.0%，5年期以上贷款利率3.5%。

　　江西同致地产策划经理汪维告诉记者，在公积金各项政策最大宽松及利率最低的刺激下，目前购房者使用公积金购房的热情空前高涨，以他负责的联泰梧桐壹号为例，6月开盘售出200余套房源，其中70%以上均为公积金贷款。“5年期以上贷款利率3.5%，已经低过余额宝3.8%的收益，客户完全可以实行利率倒挂。”

　　 多地楼市量价齐升 下半年将持续转好

　　紧随全国楼市，今春以来南昌楼市日渐回暖。一个积极的信号是，开发商的库存压力正在减弱。6月初，红角洲楼盘联泰梧桐壹号开盘，尽管当天碰上倾盆大雨，但该楼盘所推200余套房源几乎当场售罄。6月底，朝阳洲片区的九洲上郡开盘，以每平方米8400元的均价推出108套房源，当天售出近70%。据南昌市房管局官方网站——南昌市房地产信息网数据统计，今年初，南昌市可售住宅达到380万平方米;截至目前，可售住宅总量已经降至336万平方米。

　　另一个积极的信号同时出现——南昌房价已经出现上升迹象。6月18日，国家统计局公布的5月份70个大中城市新建住宅价格指数显示，当月南昌新建商品住宅价格环比上涨0.2%，这是南昌新建商品住宅价格自去年5月以来首次上涨，一举扭转了房价连续12个月下跌的颓势。6月30日，中国指数研究院发布6月百城住宅价格指数的数据显示，全国100个城市当月（新建）住宅平均价格为每平方米10628元，环比上涨0.56%，6月南昌房价为8807元/平方米，环比5月上涨0.86%。

　　股市资金转入楼市，或将为楼市交易再添一把火。市民刘先生年初就有购房打算，但面对是时涨声雷动的股市与冷冷清清的楼市，刘先生决定先投资股市再来买房。在前期获利之后，近期股市连续深度调整，刘先生适时卖股清仓，目前正在考虑买房……

　　南昌搜房网数据中心统计，下半年南昌楼市将有46个楼盘开盘或加推，其中纯新盘12个，多数开发商表示，将加大促销力度，争取加快去化速度。作为专业市场人士，汪维指出另一种担忧，随着7、8月极端高温天气的来临，矫健上行的楼市或将难免人气再度下行，“但现在观望的人群已经积累得很厚实，只要挺过7、8月，随着9月传统旺季的到来，南昌楼市或将真正迎来爆发行情。”