交购房款后预告登记可防范“一房多卖”
《物权法》和每个人密切相关，关于其司法解释的出台一直广受社会关注。昨日上午，最高人民法院向社会正式发布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法》司法解释），对不动产物权与登记等问题作出了相应规定，将于3月1日起正式实施。
这部《物权法》司法解释，将对我们的生活产生怎样的影响？记者为此采访了多名法律专家、律师听其解读。
交购房款后预告登记可防范“一房多卖”
规定：
《物权法》司法解释中，多次提到“预告登记”。其中第四条明确规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
解读：
如何理解“预告登记”？“大家要重视预告登记，这样可有效防止‘一房多卖’的行为。”昨日下午，南昌大学法学院教授李光曼受访时表示，预告登记制度，在司法解释中的规定及其在实践中的应用，尊重了以登记为表征的物权秩序，对于尚未获得物权的债权人，以预告登记方式保障其获得物权，加强其债权的效力，并由此建立起债权与物权相互沟通的桥梁。
现实生活中，市民在买期房时，缴纳了购房款，但房子还在建，最让人担心的就是开发商“一房二卖”“一房多卖”，因为购房者与开发商签的《商品房预售合同》，只是房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，该合同备案后，并不产生物权的效力。而购房者办理了预售商品房预告登记则不同，经预告登记的债权会产生准物权的效力，即未经购房人同意，其他人不得处分该不动产，如开发商不得将该房屋出售给第三人，不得以该房屋办理抵押登记，这在《物权法》司法解释中得到了明确体现。
李光曼进一步解释称，预告登记的目的就在于保障《商品房预售合同》的购房人将来能够取得物权。所以，购房人想要更好地实现物权，应该在合同登记备案后，及时在不动产登记部门进行预告登记，这也是杜绝开发商“一房多卖”的正确途径。
另外，李光曼还提醒，在二手房交易中，“一房多卖”情况也时有发生，买二手房也应重视预告登记。根据《物权法》，购房人即使签订了房屋买卖合同，但如果不及时办理房屋过户手续，房屋产权还是不能发生转移。在这种情况下卖方再次转让房屋，并办理过户手续，你没办法主张产权，只能要求对方返还购房款，并赔偿给你造成的损失。
有证据主张物权不需要先走行政程序
规定：
《物权法》司法解释第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
解读：
对此，省政协委员、江西中矗律师事务所主任刘良欢称，《物权法》实施后，在司法实践中，有些法官、法院都将不动产登记簿是物权归属和内容的根据这一规定当成了金科玉律，由此认为，既然物权的归属和内容是以不动产登记簿为准，已经登记的不动产产生权属争议的，应当先撤销或者变更登记。而登记在现行法上又是一种依申请的行政行为，因此应当先提起行政诉讼撤销或者变更不动产登记。
举例而言，张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权，在当下实践中，有些法官和法院会认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。“这其实颠倒了权利与登记之间的关系，真实权利状态决定登记而非登记决定真实权利状态。”刘良欢称，这样会造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。
他说，《物权法》司法解释第一、二条即是对上述实践问题的回应，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。按照前述案例，李四提起民事诉讼法院应当受理，李四提出其出资以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定李四为共有权人。说白了，有证据主张物权不需要先走行政程序，也就是司法权高于行政权。“据我了解，有些法院接到类似诉讼时就是这样做的，认定当事人拥有物权后，当事人拿法院判定材料到不动产登记部门作登记或进行相关修改。《物权法》司法解释对这样的情况进行了明确，以后大家主张物权会更方便。”
机动车转让未过户纠纷物权优于债权
规定：
《物权法》司法解释第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
解读：
江西朗秋律师事务所专职律师郎海华称，近年来南昌乃至全省、全国机动车保有量不断增加，二手车交易也大量增加。而实践中，机动车名实不符的情况并不鲜见，如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。
郎海华说，这条规定适用于机动车转让中债权人对于已经转让但没有过户的车辆主张债权的问题，根据《物权法》相关规定，机动车等特殊动产物权变动，是交付即发生物权变动的效力。在物权与债权的关系上，在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权。
具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况，通过转让人的交付取得特定动产物权的人虽未办理登记，但其已经依法享有物权，故从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看，其权利应优先于转让人的一般债权人。
郎海华特意举了个例子：甲名下有辆车，卖给了乙，乙虽然没办过户登记手续，但付清了车款，车子易主成为事实。甲欠了很多外债，债主发现车子还在甲名下，但不能从乙手上夺走车，因为乙已拥有这辆车的物权。
文/记者金路遥