走出上海 在江西实现绿地新追求
嘉宾名片
孙志文
上海人，1969年生，中共党员，经济师，硕士研究生。2005年10月起任上海绿地集团南昌事业部总经理。现为绿地集团执行副总裁，绿地集团江西事业部总经理兼西南房产事业部董事长、总经理，江西省第十二届人大代表。
特约主持人名片
彭春兰
1948年生于吉林延吉，祖籍江西安福。高级记者，享受国务院特殊津贴专家。在江西日报社从事新闻采编工作37年，历任副总编、副社长、总编辑。第九届省政协委员，第十一届省人大常委会委员、环资委副主任委员。现为江西省记协副主席、江西省散文学会会长。南昌大学、江西师大商学院等高校客座教授。出版散文集《走过千年》、《女人的眼睛看世界》等专著。
从绿地双子塔顶端俯瞰，南昌市红谷滩新区高楼林立。记者许南平摄
绿地与江西发展升级几乎同步
绿地江西在持续创新经营模式、不断拓宽开发领域、不懈追求产品和服务全面升级的同时，也在不断引领着江西房地产业发展潮流。这与江西的发展升级是几乎同步的。
彭春兰：新世纪之初，在江西迎来新一轮改革发展的关键时期，绿地集团进入了江西。可以说，绿地带来了现代城市新生活的理念。那个时候江西人大多还没有房地产业这个概念，说到房子也就是有个住宅。绿地作为上海国有控股大型企业集团，给南昌启动城市化建设，注入了房地产的开发经营新模式，也让人们对有品质的生活多了几分期盼。这些年，我们见证了绿地集团一步步发展壮大，特别是在红谷滩新区的建设中体现了率先和标杆的作用。应该说，绿地在江西的发展升级与全省是一个同步的过程。绿地集团从进入江西，到参与江西发展升级的几个节点过程中，基本思路是什么？
孙志文：2001年，绿地集团走出上海的第一站，就选择了江西南昌，为的是策应江西省委省政府的大开发和改革发展战略。老实说，响应号召来江西发展，当时的初衷纯粹是支持，打定主意投入几千万元来支持革命老区的城市建设，根本没想到要发展成怎么样。绿地在江西的事业发展取得今天的成就，也是我们始料未及的。
从红谷滩第一个现代化楼盘滨江豪园开始，绿地在江西的发展有目共睹。13年来，绿地在江西的发展不断迈上新台阶，在政府的大力支持下，通过与强势媒体江南都市报的精诚合作，铸就了深入人心的品牌。2001年，绿地在南昌的销售收入是2亿元，2013年销售收入已达百亿元。13年来，绿地在赣先后开发16大标杆项目，累计投资金额逾600亿元，总建筑面积超过900万平方米，并连续六年稳坐江西、南昌房地产龙头地位，六年蝉联销售额第一。
2001年，绿地集团的产值为40亿元，还只是地方性国企；2013年，绿地已开发项目遍及中国25个省市自治区80余座城市，海外布局四大洲、六个国家、9座城市，在2013《财富》世界企业500强中位列第359位，排名增速全球第三、中国第一，并于当年8月在香港上市。再看江西，2001年，江西GDP为2176亿元，2013年则为14338.5亿元，当年财政总收入2357.1亿元，已超过了2001年的GDP。
可以说，绿地在持续创新经营模式、不断拓宽开发领域、不懈追求产品和服务全面升级的同时，也在不断引领江西房地产业发展潮流。这与江西的发展升级是几乎同步的。
有几个节点值得一提：2001年，绿地进入红谷滩，打造江西第一个现代化楼盘；2005年，在绿地的带动作用下，江西房地产开发趋暖，绿地江西也开始出现了效益，绿地随即加大了在江西的投资，我也是当年来到南昌的；2009年，经历了金融风暴和一个大的宏观调控周期后，房地产在2009年上半年开始复苏，正好红谷滩也进入到快速发展阶段，政府需要国有大型企业做表率，于是我们将历史遗留下来的烂尾楼盘加以改造，开发的南昌地标性建筑绿地中央广场城市综合体项目落定，形成了南昌地产行业新格局，当年为了迎接中博会，我们还追加了投资，建设了前湖迎宾馆；2013年也是一个关键节点，红谷滩中心区和红角洲的建设，基本上告一个段落后，九龙湖成为新的一轮开发重点，绿地第一时间投资300多亿元，建中部地区功能最全、档次最高、多元联动的国际博览中心。这其中，2011年至2013年，绿地先后开发的三个大型综合项目更是开辟了南昌房地产开发的新领域，绿地·新都会、绿地·未来城、绿地·玫瑰城，尤其是去年，绿地集团打造了中部乃至全国首个以爱为主题的复合型房地产项目。
现在回过头来看，这几个关键节点，也是江西发展如火如荼的时点，尤其是2013年，绿地与江西同步走上了发展升级之路。2014年，绿地从红谷滩新区到东面的高新区，开发力度都会更大，而且积极响应省委省政府和南昌市委市政府的号召，积极介入到老城区的棚户区改造中去。绿地与江西发展同行，绿地在江西这片红土地实现的每一次发展升级，都离不开江西宽松、和谐的发展环境。
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100亿助力江西保障房建设
绿地的宗旨是“让生活更美好”，这也包括了旧城和危旧棚户区。今年绿地准备了100亿元的旧城改造资金，助力江西保障房建设，为的就是取之于民，用之于民。
彭春兰：说到旧城和棚户区改造，这的确是城市建设中难“啃”但又必须“啃”的“硬骨头”，也是生活在这种环境里广大居民的迫切愿望。据我们所知，绿地江西将参与旧城改造，并为棚改户提供优质的安置房。你们在建设档次比较高的新型住宅区的同时，也十分关注和支持棚户区改造。这体现了国企的一种责任担当。绿地介入旧城改造及保障房建设，是出于什么样的考量？
孙志文：对，在旧城改造方面，我们选定了两个点，一个是西湖区，老城区的危房改造；一个是青山湖区，农村老旧住宅的改造。今年绿地准备了100亿元的旧城改造资金，助力江西保障房建设。
绿地助力保障房建设，主要有三个方面的考虑：
取之于民，用之于民。我觉得城市的发展中，除了正常的效益项目以外，更多的是民生项目。危旧棚户区改造、旧城改造就是民生项目，不能用成本投入产出的经济效益去核算。开发商在江西发展过程中创造了价值，赚了一些钱，利润中的一部分或者说一大部分，完全可以用于保障房建设。
绿地在保障房建设方面积累了大量经验。绿地在上海、西安、济南等地，建了很多保障房小区，许多领导和专家看过后，对我们的质量和园林绿化给予好评。我们之前曾在四川都江堰建了一大批援建的保障房，也是得到了有关方面和市民的好评，从外观上完全看不出是保障房。
绿地的宗旨是“让生活更美好”，这也包括了旧城和危旧棚户区。不管什么样的社区环境，首先是一种生活，既然是生活就要力求美好。美好不仅是宽敞度，还要从建筑形态、功能性、小区配套等多方面考虑，包括对老中少健康的关怀等都要纳入并得到体现。保障房不能只做限价限市的减法，还要做点加法，这也有利于城镇化建设。
推动以人为核心的城镇化
如果农民在城里能够长期工作，有固定的收入，又能受益于政府出台的相关配套政策，他们就留下来了，成家、生子。这就是落地的城镇化，以人为核心的城镇化。
彭春兰：我们知道，作为中国综合型地产领军企业，绿地集团的房地产开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位。去年底召开的中央城镇化工作会议传递了一些新的政策倾向，比如强调“推进城镇化是解决农业、农村、农民问题的重要途径”等。您对这些新的精神有何理解？在推进新型城镇化建设中，绿地集团如何发挥自身优势，承担企业的责任？
孙志文：推进城镇化，我觉得很重要的一点是，怎么样使进城的农民变成城镇居民，也就是要解决好转移到城市的常住人口的市民化问题。另外一点是作为城镇化建设推动者的房地产企业要转变观念、发展升级，注重人居品质，绿地也将继续秉承“绿地，让生活更美好”的企业宗旨。
首先是解决已经转移到城镇就业的农民人口的户口问题。城镇化对于企业来理解，就是你要让农村人到城市来工作，不工作来干吗，连生存机会都没有肯定不会来；而且来了还要提高他们融入城镇的素质和能力。对绿地来说，积极参与城镇化建设，主要考虑我们应该扮演什么角色，我们可以做哪些工作？
推动城镇化建设，我认为绿地更多的是做平台，做功能。我们要提供农民能够就业的一种平台，除了政府的平台外，如果我们增加了制造业、新型产业化、服务业，那么他们就可以较好地解决就业问题。如果他们在城里能够长期工作，有固定的收入，政府再出台相关配套政策，他们就留下来了，成家、生子。我认为这就是落地的城镇化，以人为核心的城镇化。我们要做的就是搭建这种平台，要有利于破解城乡二元结构。比如说我们在鹰潭，在月湖和贵溪之间的农村，有一个童家镇，是全省28个城镇化示范区之一。尽管鹰潭的城市规模和人口都不大，童家镇也比较偏，但我们还是义无反顾地投资，总投资预计将达到近40亿元。首先我们将营造一个良好的环境，其次是打造一个公园，充分挖掘当地文化，第三个是建设大型配套的商业。我们计划建设适合地方城镇化的中小型shoppingmall，并打造一些超市，建设类似酒店公寓的住宅，提供现代服务，可能还会做一些科技园区，以对接贵溪的金属行业。这块打造出来大概有几千个就业岗位，如果百姓愿意，我们还会在周边配建一些居住功能的住宅，完全是按照今后城镇化需求，五六十平方米的。
除了就业，还要改造农村的一些不太适合现代化生活的环境，进行就地城镇化。比如南昌高新区，我们在艾溪湖东，包括瑶湖东，有几个项目，都是很偏的那种区域，有些是城乡结合部，以前我去看的时候全是农村瓦房，没有一点城市面貌，随着我们的进驻，改造路网，建设项目的打造，在形象上先融入城市中。我们的项目没有一个是纯住宅的项目，住宅的比例很低，主要是做一些产业性项目，服务性项目。完善那里的城市综合配套，因为城东地区市民对商业等服务业的需求还是很旺盛的。所以我们在城镇化中是多重定位，要扮演好多重角色。同时，绿地也在江西对“慧心、放心、舒心”的三大升级战略进行部署，它们分别代表的是绿地在未来项目打造中关于科技化、品质化、人性化三大方面的全面升级，并且与中国移动等战略合作伙伴共同启动升级战略。这不仅标志着绿地在江西发展的又一跨越，也意味着江西人居品质升级的序幕由此率先拉开。人居品质的升级亦将丰富以人为核心的新型城镇化。
打造城市地标展现绿地核心竞争力
作为企业，绿地首先追求的是核心竞争力，核心竞争力需要通过专业化来实现，专业化通过平台来展示。超高层城市地标是绿地展现企业核心竞争力的平台之一。
彭春兰：您刚才描绘了鹰潭市童家镇的美好蓝图，我们期待经过绿地的努力，那里能成为连接城乡的城镇化示范区，为江西新型城镇化建设提供一种全新的发展模式。
这让我联想到全国各地的城市第一高楼，包括江西新地标——红谷滩的绿地双子塔，多数由绿地建设，也成了一种众人熟知的模式，令人印象深刻。城市当然需要这样具有标志性的第一高楼，但高层建筑仅仅追求高度是不够的。绿地追求的是什么？
孙志文：大家都知道绿地做了很多超高层、城市综合体、产业综合项目，这是绿地的强项。
绿地在包括南昌在内的全国各地，打造了许多城市地标，一是城市转型升级、产业结构调整的一种需要，这是配合政府的；二是我们自身不断转型创新的需要，绿地需要对自己的产品结构、资源结构不断进行调整与聚合；第三个原因，我认为更重要的是对城市项目形态的结构调整，势必会带来更多的现代服务业、以研发为主的现代制造业，包括金融机构和总部经济。城市地标一方面可以增加就业机会，另一方面也可以通过阶梯式的产业转移推进城市化。比如说绿地在南昌打造了星级酒店，在增加现代服务业就业机会方面，表现就很不错。
作为企业，绿地首先追求的是核心竞争力，核心竞争力需要通过专业化来实现，专业化通过平台来展示。超高层城市地标是绿地展现企业核心竞争力的平台之一。其实绿地开始建设超高层也很偶然，比如南京的紫峰大厦，原是南京市国资委的一块地，如何打造地标建筑当地缺乏经验，于是绿地就与南京国资集团合资，共同开发这块地。我们请来了国内外优秀设计团队，2005年1月动工，总投资50亿元，450米高，2010年年底开业，当时是继上海环球金融中心后中国内地的第二高楼，世界第七高楼。
城市第一高楼的建设，一是让城市有了一张新名片，展示城市发展形象；二是提升了周边商业开发的价值，带动了配套设施的完善，无形中相当于建了个新的小规模的综合体验城；第三，对企业来说，在建设开发过程中，获得了知识沉淀，并逐渐将这种开发转变为企业的专业实力，打造了一个新的核心竞争力。比如南昌的绿地中央广场，建设初衷是为政府解决烂尾楼，开始规划是2栋160米高的建筑。当时房价不高，成本很高，说实话我们也不是很看好。后来通过与南昌市不断沟通，对南昌乃至全省的发展，越来越有信心，于是不断加高，从200米到281米（中部最高），再从289米到303米。调整设计，防风、抗震试验，都请了国际国内最好的专业公司把关，追加了数百万美元的投资。而且，南昌的双子塔，绿地是根据南昌市的城市形态和发展定位进行的全新规划，没有任何拷贝，在品质、外形、创新等方面，是下了苦功的。已经封顶的双子塔，楼间距超过50米，两栋楼都是螺旋式上升，每块玻璃几乎都不一样，传递的是一种积极向上的城市精神。
今年，绿地中央广场的百盛旗舰店和奢侈品店将开业，双子塔可能要到年底启用，2015年所有项目都会开业。
彭春兰：您身为绿地集团执行副总裁，又是绿地江西事业部总经理兼西南房产事业部董事长、总经理，可以说您的视野从我国领先开放的东部，拓展到崛起的中部、大开发的西部。对您分管业务涉及的南昌、成都、重庆、南充、贵阳这几座城市，能否谈谈您的感受？
孙志文：成都去年GDP超过了9000亿元，今年可能破万亿。全球500强企业半数以上在那里落户，最新数据是253家。我觉得，成都堪称中国西部的“上海”。成都地处平原，资源条件好，而重庆是山城，地域环境、自然条件受到限制。贵阳地属大山区，市场相对较弱。相比较而言，江西毗邻长三角与珠三角，地理位置优越，资源、生态、环境都不错，自然资源是很多省没法比的，所以江西发展的空间、潜力还很大。江西省委提出“发展升级、小康提速、绿色崛起、实干兴赣”的十六字方针，南昌市正在全力打造核心增长极，我们相信，进一步解放思想，加大改革开放的力度，一定能创造建设富裕和谐秀美江西的新辉煌。