南昌房贷“还老贷新”划算吗？ 银行人员称不一定划算

　　28日下午，南昌市住房保障和房产管理局内，一楼各家驻点银行柜台前，没有一位工作人员闲着；二楼注销抵押柜台前，7位市民正在排队办理手续，等候区没有空位置；三楼公积金注销抵押柜台上，三摞54个盒子的材料正在等待整理……工作人员告诉记者，这些市民中有相当一部分人是来提前还贷的——以往这些柜台并没有这么热闹。

　　首套房贷结清再贷算首套，首付最低仅三成。楼市限购限贷松绑，让许多有改善住房需求的市民兴奋不已。记者采访中了解到，近期南昌提前还贷的市民明显增加。不过，银行人员提醒，为了享受首套房贷政策而“还老贷新”不一定划算，是否提前还房贷应视情况而定。

　　楼市限购限贷松绑，让许多市民兴奋不已，纷纷想提前还贷以达到购买二套房的资格。因为提前还贷的市民明显增加，银行柜台没有一个工作人员闲着。

　　提前还贷有多疯狂？

　　南昌市住房保障和房产管理局最近如此热闹，与市民提前还贷分不开。因为，不管是公积金贷款还是商业贷款，提前还贷之后都需在这里进行注销抵押登记。

　　而除了南昌市住房保障和房产管理局，各银行的信贷工作人员近期也比较忙。“我已经有一套房子了，想再买一套一楼或者二楼的小户型给老人居住。听说房贷新政已经实施了，赶紧来银行问问，希望提前还完贷款再买房子——就按首套买了。”近日，记者在某银行省府大院支行采访时，银行工作人员小龚正在接待市民陈先生。小龚告诉记者，房贷放松的细则落地以来，每天都有电话和现场咨询提前还贷的客户，曾有一个上午办了5笔业务，以往这样的现象一般出现在年底——据介绍，本月有30余位客户提出了申请或已办理，往年11月、12月也就这个数量。

　　“最近申请提前还贷的客户确实大幅增加。”多家银行的信贷部负责人也说，但具体的数量还需等待月底汇总后统计。除了提前还贷的客户，还有已经做了贷款申请的客户希望能延迟审批贷款，这样等新政策实施以后就可以按首套房享受新政策的优惠。

　　哪些人来提前还贷？

　　首改族

　　房贷新政的出台，为何会刺激这么多购房者提前还贷呢？其实，除了小部分像陈先生一样想为老人购买一个住所之外，另有大部分市民是计划改善自己的居住环境。

　　“我们家有一套60多平方米的房子，和父母同住，但现在孩子长大了需要一个独立的空间，前两年就打算换套大房子，但第二次置业买房首付至少需要六七成，我家还没有攒到这么多钱。现在只要把现在这套房的贷款还清，三成首付就可以买二套房，可以试一试。”市民黄女士的说法，代表着大部分目前提前还贷者的心声。

　　记者在采访中了解到，限贷松绑影响最大的就是改善性购房者，特别是已有一套房却未还清贷款的“首改族”。仅从首付款来看，像黄女士这样首套房的贷款剩余不到6万元，而她手头有40余万元的积蓄，打算再买套120万元左右的三居室，按之前的限贷政策二套房要首付七成，需84万元，所以买不成。而现在，黄女士只要还掉首套房贷的6万元，再买房只要首付三成，正好钱够用。

　　目前，提前还贷的客户大多集中在35～45岁之间，多数是当初资金紧张、首套房户型较小，但经过多年的积蓄，加上孩子慢慢长大，需要一个大一些的户型。在当下的房贷新政的刺激下，加速了他们的换房步伐。

　　受约族

　　采访中，记者还接触到一批受政策约束的市民，他们也在近期加入了提前还贷的队伍中。

　　“终于有了新政策，否则真不知道该怎么办。”在红谷中大道某银行的柜台，罗先生夫妇拿着一大堆资料，正在咨询提前还贷事宜。罗先生告诉记者，他家除了目前居住的一套住房之外，2012年贷款购买了一套洋房，购买时销售人员称可赠送30平方米的露台（没有写进合同），可到收房时却发现赠送的面积只有10平方米左右，于是要求退房。多次协商之后，开发商同意换一套有30平方米露台的房产。但问题在于，政策是认房又认贷，更换之后那套房产银行不再放贷，所以一直拖着没法换房。

　　按照新的政策，罗先生准备借钱将这套贷款的房产还清之后“还”给开发商，再另选一套心仪的房产，开发商同意补部分利息损失。

　　多家银行的工作人员告诉记者，目前提前还贷的客户中，有小部分人像罗先生这样受着之前“认房又认贷”的约束，新政出台给他们“松了绑”。

　　“还老贷新”真的划算吗？

　　采访中，银行、房产商、二手房中介的工作人员都向记者透露一个信号——年底前应该还会有一大批市民提前还贷。那么，提前还贷然后再去贷款是否划算呢？“在银根紧缩的情况下，没有结清前一套房产的贷款不可能给第二套房产放款，但目前只要具备还款能力部分银行默许两套房产同时贷款。”小龚告诉记者，市民计划购买第二套改善性住房，不一定要急着还清前面一套房产的贷款。

　　“虽然‘还老贷新’需要准备的现金为少了，但今后利息要多支付，其中还不包括提前还贷可能产生的违约费用。”小龚说，提前还款并不划算。

　　不提前还贷

　　小龚给记者举例：市民吴先生2009年买了第一套房子，当时向银行申请了40万元的按揭贷款，利率享受七折优惠，为4.16%，共贷款20年，使用的是每月等额本息还款方式，目前未还本金还剩33万元左右。

　　 假设吴先生第二套房的总价是100万元。如不提前还款，按二套房政策购买，首付七成、利率为基准1.2倍、20年，那么首付需要70万元，贷款30万元，20年共需支付利息约29.6万元。此外，仍需支付首套房14年多的利息11.5万元左右，故需一次性支付现金70万元，以后支付利息41.1万元（即第二套的29.6万元+第一套的11.5万元）。 每月还款情况为：第一套每月2458元+第二套2483=4941元。

　　提前还贷

　　如果是提前还清贷款余额，再购房按首套认定，需首付三成，按照目前银行政策房贷利率为基准，贷款20年，利率为6.55%。吴先生需要还贷款33万元，购买新房需要首付款30万元，之后要支付利息55.7万元。故吴先生需一次性支付现金63万元（33万元+30万元），以后支付利息55.7万元。

　　每月还款情况为：第二套房子每月还款5240元。

　　提醒

　　提前还贷可能会被收取违约金

　　“如果购房者资金较为紧张，考虑更多的是减少首付支出，那么提前还贷是可以的。”小龚说，像吴先生那样以前首套房的利率是按照七折计算的，且贷款按揭已有多年，减轻贷款也许还不如直接按二套房购买划算。

　　打算提前还款的市民还应注意，部分银行在贷款合同中规定，提前还贷有一定的时间限制，如省内有银行规定，贷款不满一年不能提前还款，提前还款的金额不能少于每月还款额的6倍，当年有过部分提前还款就不能再次提前还款。另外，多家银行提前还款可能需要支付一定的违约金，一般收取提前还款金额的1%～5%或月供的3倍。