“野蛮人”频繁敲门 金地陷内忧外患

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原标题：“野蛮人”频繁敲门 金地陷内忧外患

巨浪打来谁将成为第一个落水者一直是业内关心的话题，伴随着时间推移，金地距离自己应有的地位越来越远。外部——金地成为了“野蛮人”率先敲开门的房企；内部——今年以来金地利润率不断下滑，负债率不断上升。在内忧外患的夹攻下，截止到8月金地只完成了235.3亿元，不足全年业绩目标600亿元的39%。

负债上升 利润下滑 内忧隐现

除了巨大的去化压力，对于金地而言更大的隐患是不断下滑的利润率和不断增长的负债率。

9月4日，金地公布其最新前8月销售情况。2014年8月，该公司实现签约面积33.2万平方米，签约金额39.3亿元，环比分别增长55.87%和50.57%。

今年1-8月，金地集团累计实现签约面积185.9万平方米，累计签约金额235.3亿元，仅完成原定年销售目标600亿元的39%。

对于前8月的销售情况，金地方面相关人士透露，受市场波动及集团整体推货节奏的安排，目前集团完成情况在预期范围之内。其补充称，“一方面，充足的推货量是销售得以保证的前提，而金地今年的货量主要集中在下半年推出，所以相信下半年业绩销售情况会有所好转；另一方面，目前包括限购等受市场管制的约束力量在减弱，预判下半年市场也会比上半年更加活跃”。

记者了解到，今年前7月金地销售额达196亿元，同比出现12.5%的下滑，相对于逾700亿元总体货值而言，去化速度明显受制于弱市情绪。不仅去存压力在不断上升，更值得注意的是金地不断下滑的利润率和不断上升的债务。

金地中报显示，今年1-6月，金地集团销售面积131万平方米，销售金额170亿元，分别较上年同期下降13%和14%。公司实现营业收入90.84亿元，净利润1.58亿元，同比分别上升3.29%和下降49.91%，

而同时，根据金地集团公布的2014年中期财务报告显示，今年上半年，金地集团的短期借款、一年内到期的非流动负债和长期借款较2013年底分别增长81.86%、 26.68% 和 17.33%， 到今年6月底，金地集团的债务规模为420亿元，2013年底这一数字为360亿元，总债务规模上升1/6左右。

“野蛮人”敲门 机构降级 外患不断

金地业绩的波动与股权争夺战越演越烈有着密切的关系。

9月4日，中国中煤能源股份有限公司披露其股份最新变动情况。同时，该报告书也间接披露了公司股东生命人寿目前在境内、境外其他上市公司拥有权益的简要情况。

根据该简式权益变动报告书显示，截至9月4日，生命人寿对金地集团的持股比例已达到29.65%，即约13.26亿股，较金地7月1日公布的生命人寿累计持金地集团27.6%的股份，再次提高了2.05%的增持幅度。

而此前紧追不舍的安邦保险目前尚未得知其这两个月是否有所动作，但从金地集团中报来看，安邦也在继续买入。截至6月30日，安邦保险通过安邦人寿保险股份有限公司-传统产品和安邦财产保险股份有限公司-传统产品合计持有公司16.47%的股份。这较其4月23日持股15%的水平增加了1.47%。

中信证券研究部总监陈聪认为，长线资金举牌金地，应该是一种财务投资和战略投资兼顾的行为。海通证券房地产分析师涂力磊认为，很多低估值的上市地产公司质优价廉，对于被投资方，产业资本的进入甚至控股可以促进其存量资产的经营效率提升和价值兑现。

在险资企业不断加大对金地控制权争夺的同时，评级机构却唱出反调。标准普尔9月3日宣布，将中国房地产开发商金地（集团）股份有限公司的长期企业信用评级从“BB+”下调至“BB+”，展望为稳定。标普还将该公司的大中华区信用评级体系长期评级从“cnBBB+”下调至“cnBBB-”。

标准普尔信用分析师叶翱行表示，标普预期未来12-24个月内，金地集团受利润率下降和销售执行疲弱的拖累，公司显著上升的财务杠杆仍将维持在高位。

金地集团过去18个月的利润率大幅下降，这归因于低利润率项目的销售和土地成本上升。由于该公司高端物业占比较高，加上需求疲软，其2014年上半年的合同销售也低于标普预期。

标普认为，今年下半年金地集团由于上市销售的项目增多，销售可能温和改善。但2014年整体销售不太可能明显高于2013年。2014年前7个月该公司完成全年销售目标（600亿元人民币）的约33%。标普预计，金地2014年的合同销售额为450亿元人民币。

标普称，若金地集团的销售或债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）进一步趋弱，或其债务高于预期，以致没有任何迹象显示其债务对EBITDA的比率将在2015年趋向5倍，标普可能下调其评级。标普认为，未来12个月内评级上调的可能性有限。

盛富资本CEO黄立冲表示，从今年的形势来看，金地要想完成任务必须大规模降价，但是这样对于利润率不利，甚至亏本。

金地集团品牌部负责人唐伟向记者表示，的确今年600亿元的年度销售目标对于金地而言完成有一定的难度，但是目前公司并没有调整的打算，在未来的一段时间内，金地也将积极推盘努力完成年度目标。

金地掉队 差距越来越大

“金地现在已经徘徊在第二梯队的边缘了，距离第一梯队的差距越来越大。”一位业内开发商向记者感叹。

根据2014年上半年房企销售排行榜显示，金地上半年销售额为176亿元，排名第17位。而曾经的“招宝万金”中，万科地产销售额为1000亿元、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)为636亿元、招商地产为198亿元。

而根据刚刚发布的8月业绩显示，房企的业绩开始出现回升。

北京中原地产研究部统计数据显示，截至日前公布的13家房企前8月销售业绩，8月单月合计为525亿元，相比7月的440亿元上涨了19%，但是依然低于6月的630亿元。整体看，房企的销售压力虽然依然巨大，但是相比上半年已经有所缓解。（赖大臣）