北京楼市年末“翘尾” 12月成交套数同比涨三成

28.12.2013  14:00

尽管前有升级调控预期,后有保障型商品房大规模入市的压力,北京楼市在临近年终时,还是表现出了“翘尾”的态势。对此,业内人士分析指出,市场在售项目有限,以及购房者对明年市场走势的不确定性,是造成此轮“翘尾”的主要原因。

12月成交再现高峰

12月以来,北京住宅市场成交量并未如预期出现“入冬”迹象,反而出现上涨势头。据亚豪机构统计数据显示,截至12月24日,北京商品住宅成交达9484套,成交面积95.66万平方米,成交套数、成交面积相比11月全月,已经分别上涨了29%、22%。

寒冬并没有阻挡购房人的热情。一方面自住型商品房受到市场极大关注,一方面商品住宅也并不因此遭受冷遇,多个项目获得较好销售成绩。

包括紫辰院、领秀翡翠山、汇智阁、中海金石公馆、西山艺境、鲁能七号院等众多项目相继入市,均获得不错的销售成绩。例如,本月8日,西山艺境首次开盘,推出洋房、别墅产品,据了解目前已基本售罄。

业内普遍认为,年底多个项目放量,使大批购房需求得以释放,促使成交量上涨。数据显示,12月全月成交有望突破12000套,成为继今年3月份、9月份两个成交高峰后,年内的第三个成交高点。

房企年前推盘意愿低

尽管成交量节节攀高,但多数房企却并不着急推盘。事实上,进入11月份以来,众多房企已经提前或基本完成本年度目标销售额,销售已无压力,再加上预售证管理升级后,部分房企也有意调整了节奏,放慢了推盘的进度。

本来是想在年前再推一期的,但是拿证太难了,到了明年再看情况吧。”一位上市房企项目负责人对记者表示,由于预售证价格达不到预期,目前市场上大多数项目都抱有这种心态。

根据对当期市场的研究,亚豪机构市场总监郭毅也指出,经过之前的热销,不少刚需项目在年内已经收兵,尤其是一些老项目,受到价格管制影响较大的,都寄希望于明年。

市场动向

中端项目与商住项目抢占市场

纵观12月已入市项目,受到“售价不得高于4万元”的预售审批限制,“红线”之下的中端项目和商住项目趁势崛起。

根据机构统计,这两类项目在12月新开盘项目中占了75%,成为12月份楼市供应的主力。12月份,包括中信府世家、中海金石公馆、西山艺境、金第万科金域东郡、亦庄金茂悦、金第万科·金域东郡、北京城建·海梓府等多个楼盘在内,不但供应市场频频出现价格在35000-40000元/平米之间的改善型楼盘,同时在12月开盘的20个项目中,包括紫辰院等商住项目占了25%的比例,远高于今年前11个月16%的平均占比。

与中端项目和商住项目不同,本月至今仅有首创伊林郡、万德福广场两个均价在2万元以下的项目入市。其中,首创伊林郡开盘当日销售一空,万德福广场开盘当日住宅售罄。

郭毅分析认为,4万元禁令使得高端项目入市受阻,再加上刚需项目偃旗息鼓,为中端项目和商住项目带来市场空窗期,在这种情况下,一些中端项目经过良好蓄客,选择在年底入市抢占市场。

观察

曲线增利”或成主流

针对商住项目在近期市场上的火热行情,某市场分析人士指出,这也说明年底多数房企已不存在业绩压力,因而无需再通过去化速度较快的刚需项目来平价走量,实现高周转目的,反倒是通过商办及中高端项目来“曲线增利”,导致了整个市场供应结构发生变化。

不少接受记者采访的业内人士也认为,商办项目不受到政策制约,房企也更容易通过较高的售价来实现利润冲刺。

受到对于房地产后市的向好预期,一些投资者仍然对于商办产品抱有较高热情;也可能会有一部分刚性需求流向商住项目,这两部分人共同促成了商办项目的热销。”通州区某项目负责人对记者表示,刚需项目无法入市,手头有不受政策管制或者已经取证的项目,在这个时候入市,都能成为抢占市场的武器。

紫辰院相关负责人表示,在自住商品房日渐显露的规模供量压力下,明年房企对于刚需产品的供应或将提速,而与自住商品房一同搭售的纯商品房地块与公建地块,或将更多地衍化成为高端产品及商住项目,成为房企提升利润的砝码。

盘点

下月楼市供应量或锐减

对于近期出现的“翘尾”行情,一位业内人士表示,目前的在售项目屈指可数,与需求量形成反差,在这种情况下,单个项目的热销是必然的。

亚豪机构副总高珊也认为,11月北京楼市共有25个项目开盘,实际市场供应套数已接近8000套,成为今年供量最多的一个月份。由于成交的滞后性影响,12月成交量的强力回升,实际上是受到11月新房增量供应大涨的直接影响。

在采访过程中,记者了解到,截至12月24日,北京楼市共有17个项目入市,最后一个周末还将有旭辉·御锦、长阳光合作用、珠江四季悦城等楼盘计划入市,预计全月开盘项目个数将达到20个左右,市场新增供量约为5000套,或将成为今年下半年以来月度推盘量最少的一个月份。与此同时1月份项目入市的热情更是降至冰点,仅有6项目预计入市。

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生也表示,2013年各项房地产指标处于高位,但同时也应注意到增幅下降的趋势很明显。对于后市,她认为仍然将以“”为主。


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