李嘉诚投资效应：FTA为澳房产添把火

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　　原标题：李嘉诚投资效应：FTA为澳房产添把火

　　柏可林 摄

　　目前，海外置业俨然成为流行，而澳大利亚则是中国投资者海外置业的重心。据瑞士信贷银行发布的一份报告估计，中国人一年花费约50亿澳元在澳大利亚购买房产，这相当于该国新造房屋中有1/8被中国人买走。据统计，2013年中国买家共在澳大利亚房地产市场投资了59亿澳元，增幅达42%。分析人士指出，在中澳自贸协定下，中澳双方相互给予最惠国待遇，中国私人投资进入澳洲的门槛大幅降低，房产投资也将迎来新一轮热潮

　　Andy Wu最近很忙碌，作为在澳大利亚布里斯班一家房地产公司工作的华人，精通中文的他成为公司里最抢手的经纪人。

　　“很多中国买家指定让中文流利的人来接待。”Andy告诉《国际金融报》记者，上一周，他的个人业绩达到了工作3年以来的最高峰。“我接待了三十几位看房者，一周之内，有十位客户已经付清房子的全款。”Andy语气轻快，显然对自己的业绩非常满意。

　　对于忽然暴涨的业绩，他表示，大概得归功于中澳自贸协定。因为在11月17日中澳实质性结束自贸协定（FTA）谈判之后，澳大利亚的房地产交易市场明显更加活跃了。

　　《国际金融报》记者也了解到，根据中澳之前的谈判结果，在开放水平方面，澳大利亚对中国所有产品关税最终均降为零。与此同时，澳大利亚政府将对中国国有企业的投资审查采取更加宽松的模式，尤其是针对在澳进行绿地投资的澳大利亚房产公司以及运营透明度较高的上市公司，将会放松审查。

　　不可否认，中澳自贸协定为海外投资者带来福音，他们纷纷摩拳擦掌，提前“占领”澳大利亚。业内人士则认为，澳大利亚楼市在不久的将来会被推上新一轮投资高峰。

　　借东风投资加速

　　中澳自贸协定谈判之后，在海外投资机构看来，澳大利亚房地产投资的火热趋势无疑又被提升了一个档次。

　　海外房产权威机构澳信资深投资专家对《国际金融报》记者透露，受中国人赴澳定居、留学、投资等热潮影响，无论是到访澳信澳大利亚房产展，还是通过电话、微信咨询澳大利亚置业、投资的客户数量皆与日俱增。

　　“中澳自贸协定的签订或推高中国财富人士对澳大利亚房产的需求。”澳信资深投资专家预计，“赴澳工作、定居、留学的中国人皆有在当地居住的需求，而国人习惯"走到哪买到哪"；而且澳大利亚房产本身就是绝佳的投资产品，整体房价与上海、北京等一线城市齐平，但是首付比例更小，仅10%，贷款高达70%，年平均增值7%－10%，有意向赴澳发展、对澳投资的中国财富人士提前置业可行性高。”

　　“我本来是没有在澳大利亚购房的计划，如今因为中澳间的关税协定，让我觉得定居澳大利亚或许是个不错的选择。”在中澳两国经商的李成光已经准备在澳大利亚买房，并计划将妻子和儿子接过来，他选择了澳大利亚开发商美瓦克（Mirvac），通过公司的介绍，看中了在墨尔本的一套别墅。

　　“其实现在买有点后悔，2009年我刚来澳大利亚的时候，这套别墅的价格还在120万元人民币左右，如今已经涨到230万元人民币。”不过，这更加坚定了李成光在澳大利亚买房的决心，“这说明以后澳大利亚的房价还会继续上升，现在买依旧不算吃亏。而且我还想在澳大利亚购买第二套房产，然后租出去。”

　　与此同时，《国际金融报》记者还了解到，澳大利亚对中国高收入经商者开放了越来越多的签证。一份最新的调查报告显示，中国人在澳大利亚投资首要看重盈利能力。由毕马威（KPMG）及悉尼大学中国研究中心执行的一份研究结果显示，寻找有利可图的投资，比保证资源供应或进入全球市场的需求排名更高。

　　“中国人跟其他国际投资者一样，看重利益，并认为澳大利亚是良好的投资目的地。”毕马威亚洲商业集团指导费格逊指出，对中国投资者而言，与国际市场取得联系，在投资决定考虑中的重要性高于其他因素。

　　新州私营开发公司Grocon的总经理克里斯多夫·卡罗蓝称，涌入澳大利亚房市的中国资金给予澳大利亚买家购买房产的机会，如果没有中国投资，这些澳大利亚房产可能根本就不会被开发。

　　在接受采访时，卡罗蓝称，中国与澳大利亚签订的自由贸易协定将加速中国投资流入澳大利亚房市。

　　安永房地产咨询公司合伙人罗尔思·汉米尔顿表示：“中国入境投资者动作很迅速，他们做好了为地块支付更多价格的准备。从卖家的角度来看，这意味着他们能够更快捷地敲定协议。”

　　中投顾问宏观经济研究员马遥在接受《国际金融报》记者采访时指出，中澳关税的降低，有针对具体的产品和领域，如农产品、畜牧业产品以及资源性产品等。

　　“虽然投资房产的关税不一定会降低，不过双方加深商贸往来，投资门槛有望降低，双方友好关系的建立，可以加强投资者投资澳大利亚房地产的信心。”马遥说。

　　当前海外房地产投资热情愈演愈烈，澳大利亚楼市依旧对海外投资者有着强大的吸引力。

　　地产大鳄们纷纷重金砸向澳大利亚，连亚洲华人首富李嘉诚也一直对澳大利亚投资抱有浓厚兴趣。

　　据了解，李嘉诚旗下的长江实业集团自1999年进军澳大利亚，以35亿元签下为期200年的南澳收购电力设施租用协议，2010年又斥资4580万元收购酒品信托基金，这一举动让他成为全澳第二大葡萄园的主人。

　　李嘉诚在南澳开疆拓土的脚步可以说是马不停蹄。值得一提的是，李嘉诚大幅投资澳大利亚房产，给了中国房产投资者不少信心。

　　澳大利亚楼市为何具有如此魅力？一位在澳大利亚投资机构工作了15年的朋友莉莉丝在最近一次与记者聊天中，对海外投资者热衷投资澳大利亚房产深有感触。在她的记忆中，十多年前，很多日本投资客来澳大利亚大量买地建房，买卖澳大利亚房产，使得昆士兰、阿德莱德、黄金海岸等地的房价大幅攀升，没想到这波热潮近年来又复制到了中国高净值人群的身上。

　　莉莉丝在工作中接触到一些房地产投资人，也帮忙朋友在悉尼、墨尔本、黄金海岸等澳大利亚主要城市投资过多套物业，包括公寓和别墅。

　　“在澳大利亚，住房短缺非常普遍，好地段区域的物业非常抢手，这种情况并不限于悉尼、墨尔本两大主要城市，还包括珀斯、阿德莱德、布里斯班等其他省府城市，到了那里，你会发现，哪里都很好卖，而且长期供不应求。”莉莉丝告诉记者，据她所知，如今凡是具有发展潜力、区域优势明显的地产项目，不管是二手房还是期房，都会出现多人争抢一套房的局面。

　　“从2010年开始，我的工作越来越忙碌，甚至没有了假期。因为有源源不断的海外投资者需要来澳大利亚看房、买房。在澳大利亚，房地产经纪人已经成为一份非常抢手的工作。”Andy告诉记者，为了应对众多的买房投资者，他已经连续两年没有好好的度假了。

　　未来升值空间大

　　当然，澳大利亚楼市最大的魅力便是其增值空间大。

　　菲比·海姆斯沃斯因为工作原因要和丈夫去墨尔本，为了购置在墨尔本的住房，夫妻二人要将悉尼新南威尔士州的一套住房转手卖掉。

　　菲比和丈夫知道悉尼的公寓非常容易出售，可是万万没有想到，房地产经纪人给她带来了3位买家。

　　“我本来预期两居室一客厅的公寓售价是100万澳元（约合人民币522万元）上下，结果有两位中国买家和一位日本买家共同竞争后，我的房子以126万澳元（约合人民币658万元）的价格成交，被一位要来澳大利亚定居的中国买家买走了。”菲比说起这件事情的时候，带着不可置信的语气，“这样的价格完全出乎我意料，要知道我们当初买这套公寓的时候，它的价格只有70万澳元。”

　　记者从悉尼当地的房地产公司了解到，菲比这样的经历并不罕见，很多曾经花了几十万澳元买下住房的人，如今他们的房子在市面上的价格都上升到三位数。

　　业内人士曾开玩笑说，如果现在悉尼的房价让购房者感到伤心流泪，那么按照澳大利亚住房抵押贷款经纪公司的预测，50年后的房价将会高得让“买家们欲哭无泪”。

　　据《悉尼晨锋报》报道，澳大利亚住房抵押贷款经纪公司最近按照历史房价数据作出预测，如果目前的房价增长速度持续，那么到2064年，悉尼住房的中位数房价将达到4849万至8318万澳元。

　　“或许我们会觉得50年的时间线太遥远，那么按照他们估计，十年后，悉尼住房的中位数房价将会在目前84.4万澳元（约合人民币440.5万元）的基础上提升至184万澳元（约合人民币960万元）。”澳大利亚住房抵押贷款经纪公司表示，在20年后，将上涨到417万澳元；30年后上涨幅度翻倍，达944万澳元。

　　与此同时，根据澳大利亚知名地产业预测机构BIS Shrapnel的最新报告，未来3年内，澳大利亚三省八个区的房价预计将上涨两位数。其中，昆士兰省会城市将有17%的涨幅。

　　报告中指出，未来3年内，布里斯班将领先其他省会城市，由于供应不足，其独立房中位数价格将维持在17%的增长水平上。悉尼在此期间预计上涨9%，墨尔本则上涨5%，阿德莱德和霍巴特预计分别上涨6%和5%。3年后，堪培拉和达尔文市则预计将维持1%和2%的稳定上涨。

　　报告还显示，到2017年，布里斯班的房产中位价将上涨至55万澳元；而悉尼仍远超其他省会城市，为88.5万澳元。在2017年，墨尔本和悉尼的房价将分别下降0.7%和3.3%。悉尼的中位房价将从2016年的91.5万澳元回落。昆士兰保险集团（QBE）预测的8个房价上涨的区域城市分别在纽省、维省和昆省。

　　“有了数据，澳大利亚未来的增值潜能怎么能不让投资者心动呢？”堪培拉的房地产经纪人克莱尔·阿科拉对《国际金融报》透露，已经有一些来自中国和韩国的富商，近期频频来堪培拉看房，“目前，这里的房价没有悉尼的房价高昂，却有强大的升值空间。”

　　澳大利亚人的担忧

　　不过，火热的投资趋势加上一路上升的房价，带给澳大利亚的并不全是福音。

　　“如果我们对房产的喜好继续下去的话，这种增长将是惊人的。”澳大利亚住房抵押贷款经纪公司总经理达甘表示。

　　海外投资者让澳大利亚人担心了吗？确实如此。

　　《悉尼晨锋报》11月22日报道，约有2.6万澳大利亚人联名签署请愿书，要求限制外国人在澳大利亚购买房产。

　　在他们看来，外国投资者对澳大利亚房地产的热情不断增加会给澳大利亚楼市带来一定的负面效应，比如说房地产泡沫化，房价过高导致当地居民负担过重。

　　海外房产中文平台“居外网”数据显示，海外买家确实占澳大利亚房产市场相当一大部分。该网站联合CEO冼明（Simon Henry）对外表示：“我们预料中国投资者未来1年在澳大利亚房地产市场的投资量将增加15%-20%。”

　　不可否认，过度的投资将澳大利亚的房地产价格一再推高，相关机构对悉尼未来的房价预测更是让当地居民内心迷茫。

　　人们普遍批评澳大利亚房产投资者推高房价，让首次置业者却步。

　　“他们的财富让我们生活得更加艰难，政府应该出面进行制止。”居住在悉尼的Candice Wesley对记者抱怨说。

　　她今年28岁的儿子虽然已经有一份很体面的工作，却因为悉尼的房价过高，只能在结婚的时候租了一套公寓。让她不解的是，儿子的那位亚裔房东名下居然有5套房产。

　　当地媒体也报道称，富裕的外国人利用法律空隙，把现金投入澳大利亚房地产市场。“在许多案例中，他们利用子女在澳大利亚留学之便，投资澳大利亚房产。他们也会利用律师或其他服务供应商作为在澳大利亚的投资代理。”

　　外国投资者审查委员会最新数据显示，外国投资者购买澳大利亚房产的数量在1年内翻番。截至3月的过去9个月中，外国投资者在澳大利亚购买了5755套房产，总值55亿元。

　　向外国买家收费

　　在中投顾问宏观经济研究员马遥看来，虽然澳大利亚房价一直保持上升趋势，不过当地房产市场泡沫并不明显。

　　“虽然投资增加，但是市场主要是刚性住房需求，其中中国投资者也多为移民、度假、居住学习的需要，或者投资旅游房地产，并没有明显危机。”马遥指出，面对澳大利亚现今的楼市，当地政府也会利用政策来调控。

　　澳大利亚政府也确实行动了，为强化合规出台新计划，澳政府规定，在澳大利亚买房的外国投资者每买1间房屋都将要缴纳1500澳元的申请费。

　　《每日电讯报》11月22日报道，澳大利亚国会预算办公室已经提议，向外国买家征收新管理费，未来10年可以筹集6亿澳元。有人质疑新规无法阻碍投资者，“因为提议的收费相对于购房价格而言很小”。

　　记者获悉，收费新规可能将从2015年7月1日起实施，若能成功实施，一年将可征收大约5000万澳元。外国人每次申请在澳买房都将要缴纳这笔费用。

　　有当地专家认为，1500澳元的申请费用对于来澳投资的买家来说，不会有太大的威胁力。不过，当地人也不必为澳大利亚未来楼市过分担忧。

　　“未来具体的房价会是多少很难说。”一位房地产分析师表示，因为外界推断出的澳大利亚房价，是以截至2004年的50年房价平均增长率8.52%进行推断计算的。

　　悉尼房地产集团（Domain Group）高级经济师威尔逊表示，使用历史数据来预测未来房屋价格增长很有趣，但是也会误导人，是危险的。

　　“因为经济与社会活动的随机性，如通货膨胀与就业增长会影响这一结果。”威尔逊说。

　　在克莱尔看来，如今对于海外投资者最大的挑战，便是媒体和群众对外国投资者甚至是中国投资者的反感。“政府在某种程度上，是欢迎外国的房地产投资者进入澳大利亚的。”克莱尔认为。

　　悉尼大学商学院教授Hans Hendrischke表示：“在很多方面，中国投资者与其他国际投资者接近。绝大部分看重中澳自贸协定带来的利益，他们在澳大利亚感到受欢迎，并认为澳大利亚是一个安全的投资目的地。与此同时，他们也意识到，在澳投资面临更多挑战，包括在澳大利亚经营企业的成本和负面的媒体报道。”

　　投资者信心提升

　　值得一提的是，澳大利亚央行（RBA）行长史蒂文斯已证实，该机构正与其他机构一同研究如何收紧房屋贷款的标准。或许会对现今的澳大利亚房地产投资市场造成一定的影响。

　　《悉尼晨锋报》报道称，史蒂文斯在11月19日晚向澳大利亚经济发展委员会指出，有关机构并不是想要给房市泼冷水，只是打算加以改善。

　　“相比非常尖锐的繁荣萧条周期，能维持更长时间的高水平建筑活动更加可取。”史蒂文斯指出，太显著的上升可能在短期内带来更高的峰值，但在矿业投资仍然减少的情况下，住宅市场会迅速萎缩。

　　“自2010-2011年度达到低谷以来，澳大利亚房屋中间价已狂涨了10万澳元左右。澳大利亚房产投资者目前占据所有新房贷的一半左右。”史蒂文斯认为，虽然澳大利亚房价上涨和信贷增幅并不会马上对金融稳定性带来威胁，但应当会促使明智的观察者思考，是否有部分人可能有些过度兴奋了。

　　被问及考虑过什么措施时，史蒂文斯表示，这些手段会针对投资者，而非澳大利亚房市。

　　“我们采取的措施极不可能是部分评论家在公开场合提出的一些手段。比如说，对贷款价值比率作出限制可能不会被采用，它主要影响的是新置业者，而这并非问题所在。”他认为，政府采取的措施会更注重确保投资者贷款方面的借贷标准及资本充足率能达到标准。

　　住在悉尼北岸Hunters Hill市的华裔买家王森和朱贝已经为11月22日开始发售的悉尼Crown CBD大厦公寓准备了一笔定金。

　　虽然澳央行已经有所动作，但是朱贝认为：“澳大利亚稳健的经济增长将支撑房价的上涨。我没有能够预测未来的魔法水晶球，不过我希望房价继续上涨。”

　　“房屋需求是刚需，如今中澳自贸协定更是给一些投资者进入澳大利亚提供了便利的条件，外国投资者只会越来越多。”李成光对澳大利亚的房价也充满信心，他对记者透露，第一套房稳定后，他准备在堪培拉购置自己在澳大利亚的第二套房产。

　　“需求人数增长的情况下，投资澳大利亚房地产，至少不用担心亏本。”李成光认为。