专家解读楼市新政：刺激改善需求提前释放

3月27日两部委发布楼市新政，3月30日，央行联合住建部、银监会发布个人住房信贷新政，财政部发布调整个人住房转让营业税新政。时间间隔两天，各种利好政策来袭。

中国人民银行研究局研究员邹平座表示，央行、财政部接连发布新政表明政府维稳的态度，由于国土资源部的不动产登记政策，导致一些地方楼市萎靡，央行、各部委的新政主要起到微刺激楼市的作用。

改善型需求得到积极释放

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为央行此次政策的最大亮点在于提供了4成的首付比例，这样一个政策的刺激力度非常大。过去购房者实际上需要提供6-7成的首付，这在一定程度上抑制了住房交易。毕竟很多改善性购房者的资金压力难以提供此类高额度的首付。而现在到了4成，则大大降低了首付比例和压力，成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。对于一、二线城市而言，此类城市改善型购房需求得到积极释放，这会带来整个市场成交尤其是中大户型的积极购置，对于相关房企来说也借这样一个政策积极去库存。

而财政部此次对营业税全额征收的免征期，由过去的5年转变为2年，这使得住房销售市场得以活跃。过去很多购房者碍于此类住房的营业税成本，只能将此类住房以五年的期限进行持有，这会阻碍住房市场的成交和房产资源的流动。而现在改变为两年，使得很多改善性购房者的需求得到积极释放，即可以将部分住房进行抛售，从而换购相应的更大户型的住房。此类税费政策调整的背后，体现了住房市场金融财税政策的优化，对于鼓励市场成交以及市场信心提振是有利好的。

新政增加二手房市场免税房源供应

伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖认为三部委新政的影响主要体现在以下三个方面：一是新政将刺激改善型需求的提前释放，将促进大户型、高价房的销售，但不会创造新的需求；因为首付比例降低后贷款会增加，购房人获得按揭的难度反而会在一定程度上有所加大，因此作用有限；二是新政将促进改善型业主卖掉城中的中小户型，对于不愿去郊区买房的首次置业者来说是明显的利好，因为有更多的中小户型房源可供选择；三是新政表明政府已经依据我国楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群。

财政部关于营业税“5改2”通知的影响有两大方面：一是有利于市场上改善型购房人群出售已有的房屋，增加二手房市场免税房源供应；同时，尽管之前的二手房交易中营业税往往被转嫁给购房人，但“5改2”之后，部分房屋的营业税得到了免除，购房人的交易负担将下降，从而促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。二是“5改2”政策最大的受益者是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本，能够省几万到几十万不等。

一线交易量将会明显升温

亚豪机构市场总监郭毅分析，对于刚需和改善型人群来说，支付能力是制约其购房的原因之一，信贷政策的调整也一直是政府对楼市调控的重要手段。降低首付比例，提高购房资金杠杆，有助于撬动更多住房消费。在目前国内商品房产能过剩的背景下，有助于缓解三、四线城市的高库存压力，对于一线城市来说，更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温，三四线城市的楼市也将逐步回暖。

转闻已久的二手房营业税的政策减免也在今天落地，上一次执行同样标准是在2008年，中央颁布“国六条”的内容与本次营业税调整的内容完全一致，即购房2年以内免征，2年以上差额征收。（记者 孙梦姝 唐群 朱文通）