五部委祭出政策组合拳 促进住房消费助力楼市回暖
中新网 3月31日电(房产频道 孙建永)在各方期待中，楼市终于迎来新一轮利好政策的出台。昨天，央行、住建部、银监会三部委联合发文刺激改善型需求入市，将二套房首付比例调整为四成。同时，财政部联合税务总局发布降低税费的政策，此前各方传言的营业税“5改2”终于落地。
来自多家机构的分析认为，五部委祭出政策组合拳，符合中央“支持居民自住型和改善型购房需求”的政策号召，对释放购房需求、减轻税费负担、缓解库存压力具有积极作用。不过政策出台后，楼市“量价齐升”的情况不会出现，“量增价稳”将成为2015楼市新常态。
二套房贷款首付比例降至四成 重回2010年以前水平
继3月27日住建部和国土资源部发文要求优化住房和土地供应结构之后，楼市迎来新一轮政策调整，而且部分内容远超市场预期。
3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》)，宣布将二套房商贷首付比例降至四成。同时，公积金贷款首付比例也做出调整，购买首套普通自住房首付最低为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款再次公积金贷款的，最低首付款比例为30%。
购房首付比例的降低，无疑将缓解当前市场的购房压力。据悉，此前二套房首付比例多为六成或七成。据链家地产提供的资料显示，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直处于上升趋势，自2013年起，二套房首付比例一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置套总价200万元的二手房来说，首付金额可下降60万之多。
“伟嘉安捷”分析指出，对于未结清贷款想再次使用商业贷款的购房人来说，“9.30”新政后的首付比例为60%，此次商业贷款二套房首付从原先的60%下调至40%，将促使二次置业人群走出观望情绪出手买房，也更加符合购房人的心理预期。
对此，中国房地产业协会原副会长朱中一在接受 中新网 房产频道采访时表示：“今年市场的主基调是稳定住房消费，支持自住型购房和改善型购房，本次政策的调整符合现在市场和购房者之间的关系。”
表：二手房营业税政策调整前后对比(据亚豪机构)
两年以上房源免征营业税 二手房市场交易将被激活
与此同时，市场传闻已久的二手房营业税减免政策也如期落地。
据财政部、税务总局联合同期出台的文件显示：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”
对此，“伟嘉安捷”认为，2009年出台“营业税2改5”后，经过近些年的政策调整，北京房地产市场进入相对平稳的水平，而时隔八年后营业税再次穿越到2009年政策出台以前的税费水平，很大程度上刺激购房人的积极性。
营业税征收的调整，减轻了购房人的税费负担，将对二手房市场带来重大调整。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，营业税“5改2”有利于市场上改善型购房人群出售已有房屋，增加二手房市场免税房源供应。同时，尽管之前二手房交易中营业税往往被转嫁给购房人，但“5改2”之后，部分房屋的营业税得到了免除，购房人的交易负担将下降，从而促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。
另据亚豪机构市场总监郭毅分析，本次营业税调整后，税费的降低将有助于拉动一轮购房时间在2年到5年之间的二手次新房交易。郭毅举例称，以总价200万元的二手普通住宅计算，本轮营业税调整后，将会减少10万元的营业税。
改善型购房需求释放 楼市或现“量增价稳 ”
综合来看，无论是降低购房首付比例，还是二手房减免税费，对自住型和改善型购房都是一大利好。据了解，今年“两会”上，中央释放了“支持居民自住和改善性需求”、“稳定住房消费”的信号。分析认为，本轮政策组合拳一出正是响应了这一政策号召。
据胡景晖分析称，从三部门联合下发的通知核心内容看，本次新政重点利好拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群，政策明显加大了对此类人群购房的支持力度，降低了其购买二套房的首付门槛。另外，营业税“5改2”有利于市场上改善型购房人群出售已有房屋，增加二手房市场免税房源供应。
政策利好无疑会刺激购房需求的集中释放，对缓解库存压力具有积极作用。但值得注意的是，从楼市以往调整规律来看，楼市的回暖往往引发量价齐涨，未来房价是否将会出现上涨？对此，胡景晖认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政会刺激宏观楼市二季度持续复苏，但是依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势，未来宏观楼市像过去几年那样“量价齐升”的情况将不会再出现，“量增价稳”将成为2015楼市新常态。
朱中一分析称，房价的变化要看市场供求关系的调整、后备政策的宽松程度，以及投资预期。本轮政策的出台意在支持自住型和改善型购房需求，因此房价变化不能一概而论，要看各地市场的具体表现。( 中新网 房产频道)